Bir taşınmazın kime ait olduğu, kural olarak tapu kütüğündeki kayda bakılarak belirlenir. Ne var ki sicile işlenmiş olmak, o kaydın arkasındaki hukuki ilişkinin geçerli olduğunu tek başına göstermez. Geçersiz bir sözleşmeye, sahte bir evraka veya tarafların gerçek iradesini yansıtmayan bir işleme dayanılarak oluşturulmuş kayıtlar, sicilin gösterdiği tabloyu fiilî hak durumundan koparır. Tapu iptal ve tescil davası, tam olarak bu kopukluğu gidermeye; hukuka aykırı biçimde doğmuş kaydı silerek taşınmazı gerçekte hak sahibi olan kişi adına kütüğe geçirmeye yarayan dava türüdür.
Mülkiyet hakkına yönelen ihlallerde başvurulabilecek koruma yolları arasında bu dava, sonuç doğurma gücü bakımından ilk sıralarda yer alır. Zira verilecek hüküm yalnızca bir tespitle yetinmez; kütükteki kaydı doğrudan değiştirir ve taşınmaz üzerindeki hukuki durumu yeniden kurar.
Bu bilgi notunda davanın normatif zeminini, uygulamada karşımıza çıkan başlıca dava sebeplerini, taraf teşkilini, tabi olduğu süre rejimini, yargılamanın işleyişini ve verilen kararın doğurduğu sonuçları sırasıyla ele alıyoruz.
Davanın Dayandığı Hukuki Zemin
Davanın normatif çerçevesi, ağırlıklı olarak Türk Medeni Kanunu'nun tapu siciline ayrılmış hükümlerinden çıkar. Bu hükümler içinde TMK m.1025 öne çıkmaktadır; anılan düzenleme, hukuka aykırı biçimde gerçekleştirilmiş tescillerin düzeltilebilmesine imkân tanır ve hakkı zedelenen kişiye kaydın silinmesini isteme yetkisi verir. Hükmün işlevi çift yönlüdür: bir yandan sicilin doğru ve güvenilir tutulmasını gözetir, diğer yandan mülkiyet hakkına somut bir koruma sağlar.
Bu davaların büyük bölümü, uygulamada yolsuz tescil adı verilen hukuka aykırı kayıtların düzeltilmesine yöneliktir. Dolayısıyla davanın temeli tek bir madde metnine indirgenemez; sicile duyulan güvenin korunması ile gerçek hak durumunun üstün tutulması arasında kurulan denge, davanın asıl hukuki zeminini oluşturur.
Türk Medeni Kanunu m.1025 Çerçevesi
Türk Medeni Kanunu'nun 1025. maddesi, tapu iptali ve tescil taleplerinin başlıca kaynağıdır. Maddeye göre kütüğe hukuka aykırı şekilde işlenmiş bir tescil, hakkı ihlal edilen kişinin başvurusu üzerine yargı kararıyla silinebilir; taşınmaz da gerçek hak sahibi adına kütüğe geçirilebilir.
Kanun koyucunun bu düzenlemedeki amacı, sicildeki verinin fiilî hak durumuyla örtüşmesini sağlamaktır. Hukuka aykırı biçimde meydana gelmiş kayıtların düzeltilebilmesi bu sayede mümkün olur. Bu yönüyle m.1025, söz konusu davaların hem normatif kaynağını hem de güttüğü amacı belirleyen merkezî hüküm niteliğindedir.
Yolsuz Tescil ve Sicile Güven İlkesi
Bu dava türünün etrafında döndüğü kavram yolsuz tescildir. Kütükte yer almakla birlikte gerçek hak durumunu yansıtmayan, hukuka aykırı biçimde doğmuş kayıtlar bu şekilde nitelendirilir. Sahte evrak kullanılarak yapılan bir tescil, muvazaaya dayanan bir satış ya da yetkisi bulunmayan bir kişinin gerçekleştirdiği devir işlemi bu kategoriye girebilir.
Öte yandan hukuk düzeni, kütüğe güvenerek taşınmaz edinen iyi niyetli üçüncü kişilerin korunmasını da temel ilkelerinden biri sayar. Bu nedenle mahkemeler yargılama sırasında iki menfaati birlikte tartar: bir yanda hakkı zedelenen gerçek malikin konumu, diğer yanda sicile itimat ederek işlem yapan kişilerin güveni. Verilecek karar, bu iki ilke arasında kurulan dengenin ürünüdür.
Mülkiyet Hakkının Korunması İlkesi
Mülkiyet, Anayasa düzeyinde güvenceye bağlanmış temel haklardandır. Hukuka aykırı bir tapu işlemi yüzünden bu hakkı zedelenen kişinin yargıya başvurabilmesi, hukuk devleti anlayışının doğal bir gereğidir.
Tapu iptali ve tescil talebi, söz konusu güvencenin pratikteki en etkili araçlarından biri olarak işlev görür. Hukuka aykırı doğmuş bir tescil bu yolla ortadan kaldırılabilir ve taşınmaz asıl sahibine döndürülebilir. Bu yönüyle dava, salt bir sicil düzeltmesi olarak görülemez; doğrudan mülkiyeti koruyan bir hukuki mekanizmadır.
Dava Hangi Sebeplerle Açılabilir?
Kütükteki bir kaydın hukuka aykırı biçimde doğmuş olması veya gerçek hak durumuyla örtüşmemesi, davanın kapısını açar. Uygulamada bu tablo çoğunlukla devir işleminin geçersizliğinden, işlemin usulsüz biçimde gerçekleştirilmesinden ya da tarafların beyan ettikleri iradenin asıl iradelerinden farklı olmasından kaynaklanır.
Aşağıda, uygulamada en sık karşılaşılan dava sebepleri tek tek ele alınmakta ve her biri somut görünümleri üzerinden açıklanmaktadır.
Muris Muvazaası Yoluyla Mirasçılardan Mal Kaçırma
Muris muvazaası, mirasbırakanın mirasçılarını miras hakkından yoksun bırakma amacıyla taşınmazını devretmesini ve gerçekte bağışlamak istediği bu devri tapuda satış görüntüsü altında yapmasını anlatır. Böyle işlemlerde tarafların gerçek iradesi ile kütüğe yansıyan işlem birbirinden ayrışır.
Muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davalarında, görünürdeki satışın gerçeği yansıtmadığı ve asıl amacın bağışlama olduğu ortaya konulabilirse, kaydın iptaline ve taşınmazın mirasçılar adına miras payları ölçüsünde tesciline hükmedilebilir.
Fiil Ehliyetinin Bulunmadığı Dönemde Yapılan İşlemler
Devir işleminin gerçekleştiği tarihte malikin fiil ehliyetinden yoksun olması, o işlemi hukuken geçersiz hale getirebilir. Akıl hastalığı, ileri yaşın getirdiği zihinsel gerileme veya ayırt etme gücünün yitirilmiş olması gibi tablolarda yapılan satış ve bağışlar bu gerekçeyle iptal edilebilir.
Ehliyetsizlik nedenine dayalı tapu iptal davalarında, kişinin işlem anındaki ehliyet durumu genellikle adli tıp raporu, sağlık kayıtları ve tanık beyanları üzerinden aydınlatılır. Ehliyetsizliğin ispatlanması halinde kaydın iptaline ve taşınmazın önceki malik adına tesciline karar verilebilir.
Vekilin Yetkisini Kötüye Kullanması
Verilen vekâletnameye dayanılarak yapılan bir işlemin, vekâlet verenin yararına değil de onun zararına sonuç doğuracak biçimde gerçekleştirilmesi halinde vekâletin kötüye kullanılması gündeme gelir. Taşınmazın piyasa değerinin çok altında bir bedelle vekilin yakınına devredilmesi ya da malikin haberi olmadan satış yapılması bu duruma örnek gösterilebilir.
Böyle hallerde vekalet görevinin kötüye kullanılmasına dayalı tapu iptal davası açılabilir. İşlem, vekâletnamenin kapsamı içinde görünse dahi dürüstlük kuralına aykırılık taşıdığı için geçersiz sayılabilir ve kaydın silinmesi talep edilebilir.
Aile Konutunun Diğer Eşin Rızası Alınmadan Devredilmesi
Türk Medeni Kanunu, aile konutu üzerinde tasarrufta bulunulabilmesini diğer eşin açık rızasına bağlamıştır. Bu rıza alınmaksızın yapılan satış, bağışlama veya ipotek tesisi gibi işlemler hukuka aykırı kabul edilebilir.
Rızası alınmayan eş, aile konutunun eşin rızası olmaksızın devri nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açarak işlemin geçersizliğini ileri sürebilir ve taşınmazın yeniden eski malik adına kaydedilmesini isteyebilir.
Yolsuz Tescile Dayanan Talepler
Kütüğe hukuka aykırı biçimde işlenen her kayıt yolsuz tescil olarak adlandırılır. Sahte bir evraka dayanılarak yapılan tescil, yetkisiz bir kişinin gerçekleştirdiği devir ya da geçersiz bir sözleşmeye dayanılarak oluşturulan kayıt bu nitelemeye girebilir.
Gerçek hak sahibi, kaydın hukuka aykırılığını ortaya koyarak tapu iptali ve tescil talebinde bulunabilir.
Sahtecilik veya Geçersiz Belgeye Dayanılarak Yapılan Tesciller
Bir tapu işleminin sahte belge kullanılarak yapılmış olması, o işlemi başlangıcından itibaren hukuka aykırı kılar. Sahte kimlik, sahte vekâletname veya sahte satış sözleşmesi kullanılarak gerçekleştirilen tescil işlemleri geçersizdir.
Bu tabloda sahte belge nedeniyle tapu kaydının iptali istenebilir ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına yeniden tesciline hükmedilebilir.
Ön Alım (Şufa) Hakkına Dayalı Talepler
Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda paydaşlardan birinin payını dışarıdan bir kişiye satması halinde, diğer paydaşlar bakımından kanundan doğan ön alım hakkı devreye girer. Bu hak, satılan payı aynı koşullarla öncelikli olarak edinme yetkisi anlamına gelir.
Paydaş, ön alım hakkını süresinde kullanarak dava açtığında mahkeme satışın geçerliliğini kabul etmekle birlikte, satılan payın davacı paydaş adına tesciline hükmedebilir. Bu yönüyle ön alım (şufa) hakkına dayalı davalar, uygulamada tapu iptal ve tescil sonucu doğuran özel bir dava türü olarak değerlendirilir.
Kazandırıcı Zamanaşımına Dayalı Tescil Talepleri
Bir taşınmazın malik sıfatıyla, kesintiye uğramadan ve çekişmesiz biçimde uzun süre zilyetlikte tutulması halinde, kanunda öngörülen koşullar gerçekleştiğinde mülkiyet zamanaşımı yoluyla kazanılabilir. Bu durumda zilyet, taşınmazın kendi adına kütüğe geçirilmesi için dava açma imkânına sahiptir.
Kazandırıcı zamanaşımına dayalı davalar teknik anlamda bir iptal davası sayılmasa da, sonucu itibarıyla mevcut kaydın düzeltilmesini veya yeni bir tescil yapılmasını sağladığından uygulamada tapu iptali ve tescil davaları başlığı altında incelenmektedir.
İnançlı İşleme veya Gizli Anlaşmaya Aykırı Tesciller
İnançlı işlemde taraflar, aralarındaki gizli anlaşma uyarınca taşınmazı geçici olarak bir başkasının adına tescil ettirir ve belirlenen koşul gerçekleştiğinde geri devredilmesini kararlaştırır. Bu tür yapılarda kütükte malik görünen kişi ile hak sahibi olan kişi birbirinden farklı olabilir.
İnanç sözleşmesine aykırı davranılması veya taşınmazın kararlaştırıldığı halde geri verilmemesi durumunda gerçek hak sahibi, dava yoluyla taşınmazın kendi adına tescilini isteyebilir.
Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesinden Doğan Talepler
Ölünceye kadar bakma sözleşmesi kapsamında taşınmaz devredilmiş olmasına karşın bakım yükümlülüğünün yerine getirilmemesi halinde, sözleşmenin feshi ile birlikte kaydın iptali istenebilir. Böyle bir durumda bakım borcunu ifa etmeyen kişi lehine yapılmış tescil, hukuki temelini yitirebilir.
Bakım borcunun hiç yerine getirilmemesi, ağır biçimde savsaklanması veya sözleşmenin muvazaalı olduğunun anlaşılması, uygulamada ölünceye kadar bakma sözleşmesi nedeniyle tapu iptal ve tescil davalarının en sık görülen sebepleridir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan Talepler
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye geçirilen taşınmaz paylarının, sözleşmeye aykırı davranılması veya yüklenicinin borçlarını ifa etmemesi halinde geri alınması mümkündür. Arsa sahibi ya da diğer hak sahipleri, yapılan tescilin hukuki dayanağının ortadan kalktığını ileri sürerek dava açabilir.
İnşaata hiç başlanmaması, kararlaştırılan sürede bitirilmemesi veya ağır ayıplarla teslim edilmesi, bu tür davaların gündeme geldiği tipik hallerdir.
Davanın Tarafları
Bu davalarda taraf teşkilinin doğru kurulması, yargılamanın sağlıklı yürütülmesi bakımından belirleyicidir. Kural olarak taşınmaz üzerindeki ayni hakkı zedelenen kişi davacı, kütükte malik görünen kişi ise davalı sıfatını taşır.
Bununla birlikte kimi uyuşmazlıklarda davanın birden çok kişiye yöneltilmesi ya da birden çok kişi tarafından birlikte açılması gerekir. Mirasçılar, paydaşlar veya taşınmazı sonradan edinen üçüncü kişiler bakımından zorunlu dava arkadaşlığı doğabilir. Bu nedenle taraf belirlemesi, işin esası kadar usul yönünden de kritik bir aşamadır.
Davacı Sıfatı Kimlere Aittir?
Davayı, kütükteki kaydın hukuka aykırı olduğunu ileri süren ve bu yüzden mülkiyeti ya da ayni hakkı zedelenen kişiler açabilir. Davacı sıfatının doğması için taşınmaz üzerinde doğrudan veya dolaylı bir hakkın ihlal edilmiş olması ve dava açmakta hukuki yararın bulunması gerekir.
Uygulamada davacı konumunda şu kişiler yer alabilmektedir: taşınmazın gerçek maliki ile mirasçılar; paylı mülkiyette paydaşlar (hissedarlar); intifa hakkı sahibi gibi sınırlı ayni hak sahipleri; ve taşınmaz üzerinde hakkı zedelenen diğer kişiler.
Sözgelimi mirasbırakanın gerçekleştirdiği muvazaalı bir devir yüzünden miras hakkı zedelenen mirasçılar ya da vekilin yetkisini kötüye kullanması sonucu taşınmazını yitiren malik, bu davayı açabilir.
Dava Kime Yöneltilir?
Dava kural olarak kütükte malik olarak kayıtlı bulunan kişiye yöneltilir. Kaydın silinip yenisinin oluşturulabilmesi için mevcut kaydın sahibinin yargılamada taraf olması zorunludur.
Kimi hallerde ise tek bir davalı yeterli olmaz. Taşınmazın birden çok kişiye devredilmiş olması veya mirasçılar arasında bölüştürülmüş bulunması durumunda davanın tüm ilgililere yöneltilmesi gerekebilir.
Bu çerçevede davalı sıfatı; kütükte malik görünen kişide, taşınmazı sonradan devralanlarda, mirasçı veya paydaş konumundaki kişilerde ve taşınmaz üzerinde hak iddiasında bulunan diğer kişilerde toplanabilir.
Taşınmazın üçüncü kişilere geçmiş olduğu hallerde davanın son malike veya güncel hak sahibine yöneltilmesi zorunludur. Bu yapılmadığında dava usulden reddedilme riski taşır.
Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süreler
Süre meselesi, davanın hangi hukuki sebebe dayandığına göre farklılaşır. Mülkiyet ayni bir hak olduğundan kural olarak sürenin geçmesiyle sona ermez. Bu nedenle yolsuz tescile dayanan tapu iptali ve tescil talepleri, kural olarak zamanaşımına tabi tutulmaz.
Buna karşılık kanun koyucu, uyuşmazlığın temelindeki hukuki ilişkinin niteliğine göre ve hukuki güvenliği sağlamak amacıyla bazı hallerde hak düşürücü süre veya zamanaşımı öngörmüştür. Dolayısıyla süre değerlendirmesi yapılırken davanın dayandığı sebebin isabetli biçimde belirlenmesi büyük önem taşır.
Süre Sınırına Tabi Olmayan Haller
Mülkiyetin korunması ilkesi gereği, tapu iptali ve tescil davalarının bir bölümü kural olarak herhangi bir süreyle sınırlanmamıştır. Bu davalar hukuka aykırı bir kaydın düzeltilmesine yönelik olduğundan, gerçek hak sahibi her zaman yargıya başvurabilir.
Bu kapsamda değerlendirilen başlıca haller şunlardır:
- Kötüniyetli üçüncü kişilere yöneltilen davalar: Yolsuz tescilden haberdar olan ya da bunu bilebilecek durumda bulunan kişilere karşı açılan davalarda herhangi bir süre sınırlaması uygulanmaz.
- Yolsuz tescil: Kaydın sahteciliğe, geçersiz bir vekâletnameye veya hukuken hükümsüz bir işleme dayanması halinde açılacak iptal davası kural olarak süreye bağlı değildir.
- Muris muvazaası (mirastan mal kaçırma): Mirasbırakanın mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla yaptığı muvazaalı temliklere karşı açılan davalarda ne zamanaşımı ne de hak düşürücü süre işler.
Hak Düşürücü Süreye Bağlı Haller
Hak düşürücü süreler, hâkimin kendiliğinden gözetmek zorunda olduğu ve dolduğunda dava açma imkânını tümüyle ortadan kaldıran sürelerdir.
Uygulamada bu kategoride en çok karşılaşılan örnekler şöyle sıralanabilir:
- Yasal ön alım (şufa) hakkı: Satışın noter aracılığıyla hak sahibine bildirilmesinden itibaren 3 ay, bildirim yapılmasa dahi satış tarihinden itibaren 2 yıl içinde dava açılmalıdır.
- İrade sakatlığı halleri (hile, yanılma, korkutma): Türk Borçlar Kanunu hükümleri uyarınca, hata veya hilenin öğrenilmesinden, korkutmada (ikrah) ise baskının etkisinin son bulmasından itibaren 1 yıl içinde sözleşmenin iptali istenmelidir.
- Kadastro öncesi sebeplere dayanan davalar: 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 12/3. maddesi gereğince, kadastro tutanaklarının kesinleşmesinden itibaren 10 yıl geçtikten sonra kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanılarak dava açılamaz.
Zamanaşımına Tabi Haller
Bazı talepler doğrudan ayni hakka değil, sözleşmeden doğan kişisel bir hakka dayandığı için zamanaşımı süresi içinde ileri sürülmelidir.
Bu kapsamda değerlendirilen başlıca durumlar şunlardır:
- Ölünceye kadar bakma sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklar: Sözleşmeyle üstlenilen yükümlülüklerin ifa edilmemesi nedeniyle açılacak davalarda genel zamanaşımı hükümleri geçerlidir.
- İnançlı işlem ve vekâlet görevinin kötüye kullanılması: Bu uyuşmazlıklar sözleşmesel nitelikte kabul edildiğinden, kural olarak 10 yıllık genel zamanaşımı süresine tabidir.
Yargılamanın İşleyişi
Tapu iptali ve tescil davaları taşınmaz mülkiyetine ilişkin ayni haklara dayandığından, belirli bir usul disiplini içinde görülür.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Görev bakımından bu davalar kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesinde görülür. Uyuşmazlık taşınmazın aynına ilişkin olduğu için başka bir mahkemenin görevlendirilmesi söz konusu değildir.
Yetki yönünden ise dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemede açılmak zorundadır. Söz konusu yetki kuralı kesin niteliktedir ve taraflar arasındaki bir anlaşmayla değiştirilemez. Dolayısıyla davanın, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine açılması gerekir.
İspat Yükü ve Deliller
Kaydın hukuka aykırı biçimde oluştuğunu ortaya koyma yükü davacıdadır. Bu nedenle davanın kaderini belirleyen asıl unsur, dosyaya sunulan delillerin niteliği ve yeterliliğidir.
Uygulamada bu davalarda başvurulan delil türleri arasında tapu kayıtları ve diğer resmi belgeler, taraflar arasındaki sözleşmeler ile yazılı evrak, tanık anlatımları, bilirkişi raporları ve keşif tutanakları yer alır. Ehliyetsizlik iddiasının ileri sürüldüğü dosyalarda sağlık raporları ayrı bir ağırlık taşır.
Mahkeme, sunulan delilleri bir bütün halinde değerlendirerek kaydın hukuka uygun olup olmadığı konusunda sonuca varır.
Harç ve Yargılama Giderleri
Bu davalar nispi harca tabi dava grubundadır. Bu sebeple dava açılırken taşınmazın dava değeri esas alınarak hesaplanan harcın yatırılması gerekir.
Yargılama sürerken bilirkişi ücreti, keşif masrafı, tebligat gideri ve tanıklara ödenecek ücretler gibi kalemler de gündeme gelir. Dava sonuçlandığında bu giderler kural olarak davada haksız çıkan tarafa yükletilir.
Vekâlet Ücreti
Vekâlet ücreti, yargılamanın sonunda dava değeri üzerinden nispi (oransal) biçimde hüküm altına alınır. Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca, davayı kazanan taraf lehine karşı taraftan vekâlet ücreti tahsiline karar verilir.
Bunun yanında taraf ile avukatı arasında imzalanan sözleşmeden kaynaklanan vekâlet ücreti de söz konusu olabilir. Bu kalem, davanın sonucuna göre ayrıca talep edilebilecek niteliktedir.
Kanun Yolları
Verilen kararlar, kanuni koşulların bulunması halinde denetime açıktır. İlk derece mahkemesinin kararına karşı, tebliğ tarihinden itibaren 2 hafta içinde istinaf yoluna gidilebilir.
İstinaf incelemesi sonucunda kurulan hükümler de, kanunda öngörülen parasal sınırların aşılması halinde temyiz yoluna taşınabilir. Bu aşamalarda kararın hukuka uygunluğu ve delil değerlendirmesi üst yargı mercilerince yeniden ele alınır.
Davanın Doğurduğu Sonuçlar
Yargılama sonunda kütükteki kaydın hukuka aykırı olduğu kanaatine varılırsa mahkeme, mevcut tescilin iptaline ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına yeniden kaydedilmesine hükmeder. Bu hükümle birlikte sicildeki veri düzeltilir ve taşınmaz üzerindeki mülkiyet durumu hukuka uygun hale gelir.
Ne var ki her dosyada sonuç yalnızca kaydın silinmesinden ibaret kalmaz. Somut olayın özelliklerine göre taşınmazın iadesi, haksız kullanımdan kaynaklanan zararların karşılanması ya da üçüncü kişilerle yapılmış işlemlerin hukuki etkilerinin bertaraf edilmesi gibi başka sonuçlar da doğabilir. Bu itibarla dava, çoğu zaman basit bir kayıt düzeltmesinin ötesine geçerek mülkiyetin yeniden tesisini sağlayan kapsamlı bir sonuç üretir.
Mevcut Kaydın İptali
Kütükteki kaydın hukuka aykırılığı mahkemece saptandığında, o kayıt iptal edilir. Bu işlem, sicilde yer alan hukuka aykırı verinin ortadan kaldırılması anlamına gelir.
Sahtecilik, muvazaa, vekâletin kötüye kullanılması veya geçersiz bir sözleşme temelinde yapılmış tescillerin iptali halinde, taşınmaz üzerindeki hukuka aykırı mülkiyet görünümü de son bulur.
Taşınmazın Gerçek Hak Sahibi Adına Tescili
Kaydın iptaliyle eş zamanlı olarak mahkeme, taşınmazın gerçek hak sahibi adına tesciline hükmeder. Bu karar sicilde yeni bir kaydın oluşturulmasını ve mülkiyetin hukuken doğru kişiye geçmesini sağlar.
Örneğin muris muvazaası iddiasıyla açılan bir dosyada, taşınmazın mirasçılar adına payları oranında tesciline karar verilebilir. Böylece sicildeki durum gerçek hak tablosuyla örtüşür hale gelir.
Taşınmazın İadesi ve Eski Hale Getirme
Kimi uyuşmazlıklarda sicildeki kaydın düzeltilmesi tek başına yeterli sonuç doğurmaz. Taşınmazın fiilî kullanımı veya zilyetliği başka bir kişide kalmışsa, mahkeme taşınmazın davacıya teslimine ya da eski hale getirilmesine de hükmedebilir.
Böyle durumlarda taşınmazın tahliyesi, anahtarların teslimi veya hukuka aykırı kullanıma son verilmesi gibi sonuçlar ortaya çıkabilir.
Tazminat Talepleri
Hukuka aykırı işlem yüzünden zarara uğrayan kişinin tazminat istemesi de mümkündür. Özellikle taşınmazın uzun süre haksız biçimde kullanılmış ya da değer yitirmiş olması halinde maddi zararın giderilmesi gündeme gelir.
Uygulamada bu talepler çoğunlukla haksız işgal tazminatı (ecrimisil), değer kaybının karşılanması ve kullanım bedelinin ödenmesi biçiminde ileri sürülmektedir.
Independent Legal Değerlendirmesi
Tapu iptali ve tescil davaları tek bir kalıba oturmaz; dosyanın kaderi, talebin hangi hukuki sebebe oturtulduğuna göre baştan belirlenir. Muris muvazaası iddiasıyla açılan bir dava süre bakımından serbest ilerlerken, aynı olguya inançlı işlem veya irade sakatlığı temelinde yaklaşılması sonucu tamamen değiştirebilir. Bu nedenle dilekçenin hazırlandığı aşamada yapılacak hukuki nitelendirme, yargılamanın tamamını yönlendiren asıl karardır.
Uygulamadaki en yaygın hak kaybı ise davanın esasından değil, usulden doğar. Taşınmazın yargılama sürerken el değiştirmesi, davalı çevresinin eksik belirlenmesi veya hak düşürücü sürenin gözden kaçırılması, esasen haklı bir talebin sonuçsuz kalmasına yol açabilir.
Somut bir dosyada yol haritası çizilirken özellikle şu başlıklar önceliklendirilmelidir:
- Talebin dayandığı hukuki sebebin baştan netleştirilmesi ve süre rejiminin buna göre belirlenmesi
- Taşınmazın üçüncü kişilere devrini engellemek üzere tapu kaydına ihtiyati tedbir şerhi konulmasının istenmesi
- Zorunlu dava arkadaşlığı doğuran hallerde tüm ilgililerin davaya dahil edilmesi
- Devralan kişinin iyi niyetli sayılıp sayılamayacağının, işlem öncesi ve sonrasındaki olgularla birlikte değerlendirilmesi
- Tapunun iptali ihtimalinin zayıf olduğu dosyalarda tazminat talebinin terditli biçimde ileri sürülmesi
- Nispi harç yükünün taşınmazın güncel değeri üzerinden önceden hesaplanması
Independent Legal, taşınmaz mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda tapu kayıtlarının incelenmesinden dava sürecinin yürütülmesine ve hükmün sicile işlenmesine kadar tüm aşamalarda danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır.