Sicile kaydedilmemiş, çoğunlukla fiilen elde tutularak kullanılan taşınmazlar hukuk dilinde tapusuz taşınmaz olarak anılır. Bu taşınmazların haricen el değiştirmesi ve zilyetliğin karşı tarafa bırakılması ülkemizde oldukça yaygın bir pratiktir. Ne var ki ortada resmi bir kayıt bulunmadığından; satışın hukuken ayakta kalıp kalmadığı, zilyetliğin nasıl kanıtlanacağı, kadastro çalışmalarının sonucu ve mülkiyet iddialarının çatışması gibi başlıklarda ciddi sorunlar doğabilmektedir.
Uygulamada en sık rastlanan tablolar arasında aynı yerin farklı kişilere ayrı ayrı devredilmesi, komşu parsellerle sınır çekişmeleri ve kadastro tespitine karşı yürütülen itirazlar sayılabilir. Bunların yanında, taşınmaz üzerindeki fiili hâkimiyetin haksız müdahalelere karşı korunması ile uzun süreli kullanıma dayanarak mülkiyetin elde edilmesi de ayrı bir ağırlık taşır.
Bu bilgi notunda tapusuz taşınmazların hangi yollarla devredildiğini, devrin hukuken sonuç doğurabilmesi için aranan koşulları, zilyetliğe sağlanan korumayı ve kazandırıcı zamanaşımının işleyişini uygulamadan örneklerle ele alıyoruz.
Tapusuz Taşınmaz Kavramı
Tapu siciline geçirilmemiş, buna karşın kişilerin fiilen elinde tutarak yararlandığı taşınmazlar bu kavramın kapsamına girer. Resmi kayıt yokluğuna rağmen taşınmaz üzerinde fiili hâkimiyet kurulabilmekte ve kullanım kesintisiz biçimde sürdürülebilmektedir.
Kadastro çalışması yapılmamış bölgelerde ya da geçmişten bu yana fiilen kullanılagelen bazı yerlerde, tapu kaydı olmamasına karşın zilyetliğe dayanan hak iddiaları gündeme gelmektedir. Ancak kaydın bulunmayışı, hem mülkiyetin ortaya konması hem de taşınmazın el değiştirmesi bakımından önemli hukuki güçlükler yaratmaktadır.
Zilyetliğin Belirleyici Rolü
Bu taşınmazlarda hukuki tartışmanın merkezinde zilyetlik yer alır. Zilyetlik, bir eşya üzerinde fiili hâkimiyet kurulmasını ifade eder. Tapusuz taşınmazlarda kişiler bu hâkimiyeti genellikle araziyi ekip biçerek, üzerine yapı yaparak, sınırlarını belirleyerek ya da taşınmazı fiilen kullanarak tesis etmektedir.
Bu sebeple ortaya çıkan uyuşmazlıklarda zilyetliğin kesintiye uğramadan sürüp sürmediği, kullanımın ne kadar zamandır devam ettiği, taşınmaz üzerinde kimin hâkimiyet kurduğu ve fiili kullanımın niteliği ön plana çıkar. Kazandırıcı zamanaşımı yoluyla mülkiyet elde edilmesi bakımından da zilyetlik temel yapı taşlarından biridir.
Tapulu Taşınmazdan Ayrılan Yönler
Tapulu taşınmazlarda mülkiyet, sicile yapılan tescille kazanılır; tapusuz taşınmazlarda ise böyle bir kayıt mevcut değildir. Buna paralel olarak, tapulu taşınmazlar tapu müdürlüğünde resmi işlemle devredilirken, tapusuz olanlarda devir genellikle fiili teslim ve zilyetliğin aktarılması biçiminde gerçekleşir.
Bir diğer fark ispat gücündedir. Tapu kaydı mülkiyet yönünde güçlü bir karine oluştururken, tapusuz taşınmazlarda hak iddiaları çoğunlukla fiili kullanım ve zilyetlik olgularına dayandırılır.
Bu yapısal farklılık nedeniyle tapusuz taşınmazlarda birden fazla kişinin aynı yer üzerinde hak ileri sürmesi, kadastro tespitlerine yönelik itirazlar, sınır çekişmeleri ve ispat güçlükleri daha sık yaşanmaktadır.
Tapusuz Taşınmazların Hukuki Konumu
Resmi kayıt bulunmasa dahi bu taşınmazlar üzerinde fiili kullanıma ve zilyetliğe dayanan çeşitli talepler ileri sürülebilmektedir. Özellikle kadastro geçmemiş yerlerde kişiler, taşınmazı yıllarca ekip biçerek, üzerinde yapı bulundurarak ya da başka biçimlerde kullanarak fiili hâkimiyet kurabilmektedir.
Buna karşılık her tapusuz taşınmaz aynı hukuki rejime tabi değildir. Taşınmazın niteliği belirleyicidir; kıyılar, meralar, ormanlar ve kamu malları bakımından farklı ve daha katı kurallar geçerlidir.
Mülkiyet Yönünden Değerlendirme
Tapu kaydının yokluğu, taşınmaz üzerinde hiç kimsenin hak sahibi olmadığı sonucuna götürmez. Uzun süre devam eden zilyetlik ve fiili kullanım, aranan koşulların varlığı halinde mülkiyetin kazanılmasına zemin oluşturabilir.
Yine de mülkiyetin ispatı bu taşınmazlarda tapulu olanlara kıyasla çok daha zahmetlidir. Dayanılacak bir sicil kaydı bulunmadığından, iddialar fiili kullanım ve zilyetlik olguları üzerine kurulmak zorundadır.
Zilyetliğin Korunması
Bu taşınmazlarda hukuki korumanın odağında zilyetlik bulunur. Taşınmazı fiilen kullanan ve üzerinde hâkimiyet kuran kişi, belirli koşullar altında hukuk düzeninin korumasından yararlanabilir.
Zilyetliğe yönelen haksız müdahaleler karşısında el atmanın önlenmesi ve müdahalenin men'i talepleri, haksız kullanım karşılığı ecrimisil istenmesi ve 3091 sayılı kanun kapsamında idari başvuru yoluna gidilmesi gündeme gelebilir.
Kadastro Geçmemiş Yerler
Kadastro çalışması yapılmamış bölgelerde mülkiyetin resmi tespiti henüz gerçekleşmemiş olduğundan, fiili kullanım ve zilyetlik ayrı bir ağırlık kazanır. Taşınmazı uzun yıllardır kullanan kişiler, kadastro sırasında hak iddiasında bulunma imkânına sahiptir.
Bu nedenle kadastro süreci, tapusuz taşınmazlarda mülkiyetin kime ait olacağının belirlenmesinde kritik bir aşama oluşturur.
Kamu Malları Bakımından Durum
Tapusuz taşınmazların hepsi özel mülkiyete konu edilebilecek nitelikte değildir. Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki kimi taşınmazlar kamu malı sayıldığından özel mülkiyete geçirilemez.
Dolayısıyla bir taşınmazın tapusuz olması, zilyetlik yoluyla mülkiyetin kazanılabileceği anlamına gelmez.
Orman, Mera ve Kıyıların Özel Rejimi
Kıyılar, kışlaklar, yaylaklar, meralar ve ormanlar özel koruma altındaki kamu malları arasında yer alır. Bu nitelikteki taşınmazlar üzerinde uzun yıllara yayılan fiili kullanım bulunsa bile, kural olarak özel mülkiyet kazanılamaz.
Orman ve mera vasfındaki taşınmazlarda kazandırıcı zamanaşımı hükümleri uygulanmaz; buna rağmen bu yerlere ilişkin uyuşmazlıklar uygulamada sıklıkla yargı önüne taşınmaktadır.
Devir Nasıl Gerçekleştirilir?
Sicilde bir kayıt bulunmadığından, tapu müdürlüğünde resmi satış yapılması bu taşınmazlar bakımından mümkün değildir. Bu nedenle el değiştirme, uygulamada genellikle fiili teslim ile zilyetliğin aktarılması suretiyle sağlanmaktadır.
Adi yazılı belgeler, taraflar arasında düzenlenen harici satış sözleşmeleri ve kullanımın devri sık başvurulan yöntemlerdir. Bu işlemler resmi tapu devrinin yerini tutmadığından, ileride uyuşmazlık doğurma potansiyeli taşır.
Zilyetliğin Aktarılması Yoluyla Satış
Devrin temelinde zilyetliğin karşı tarafa geçirilmesi yatar. Zilyetliğin devri, taşınmaz üzerindeki fiili hâkimiyetin başka bir kişiye bırakılması demektir.
Uygulamada bu, taşınmazın alıcıya fiilen teslim edilmesi, kullanımın devralana bırakılması ve taşınmaz üzerindeki hâkimiyetin ona geçirilmesi biçiminde gerçekleşir.
Harici Satış Sözleşmeleri
Tapusuz taşınmazlar çoğu kez taraflarca hazırlanan harici satış sözleşmeleriyle el değiştirir. Bu sözleşmeler genellikle adi yazılı biçimde düzenlenir ve tarafların satış konusundaki iradesi ile devir anlaşmasını ortaya koyar.
Bununla birlikte harici satış, resmi tapu devri değeri taşımaz. Bu durum uygulamada mirasçılarla yaşanan ihtilaflara, komşu taşınmazlarla sınır çekişmelerine ve aynı yerin birden çok kişiye satılmasına yol açabilmektedir.
Fiili Teslimin Ağırlığı
Fiili teslim, tapusuz taşınmazlarda belirleyici bir unsurdur. Sicil kaydı bulunmadığından, taşınmaz üzerindeki kullanım ve hâkimiyet hak iddiasının dayanağını oluşturur.
Bu çerçevede taşınmazın sınırlarının gösterilmesi, alıcıya teslim edilmesi, kullanımın fiilen bırakılması ve hâkimiyetin ona geçirilmesi uygulamada önemli deliller arasında sayılmaktadır.
Yazılı Belge Düzenlenmesi
Devir bakımından resmi bir şekil şartı aranmasa da, ileride çekişme çıkmaması için yazılı belge hazırlanması büyük önem taşır.
Teslimin hangi tarihte yapıldığı, taşınmazın nasıl kullanıldığı, sınırlarının nereden geçtiği ve satış bedelinin ne olduğu gibi hususların kâğıda dökülmesi, olası bir uyuşmazlıkta ispat kolaylığı sağlar.
Noter İşlemi Zorunlu mu?
Tapusuz taşınmazların devrinde noterde işlem yapılması zorunlu değildir; zira ortada resmi devre konu edilebilecek kayıtlı bir taşınmaz bulunmamaktadır.
Yine de taraflar satış ilişkisini belgelemek amacıyla noter huzurunda beyan veya sözleşme düzenleyebilmektedir. Ancak noterde işlem yapılmış olması, taşınmaz mülkiyetinin resmen devredildiği anlamına gelmez.
Devrin Geçerlilik Şartları
Resmi bir tapu işlemi bulunmasa da, yapılan devrin hukuken sonuç doğurabilmesi belirli koşullara bağlıdır. Bu koşulların başında tarafların devir yönündeki iradesi, zilyetliğin aktarılması ve fiili hâkimiyetin devralana geçirilmesi gelir.
Uygulamadaki uyuşmazlıkların büyük bölümü, tarafların gerçek iradesinin ne olduğu, fiili teslimin gerçekleşip gerçekleşmediği ve taşınmazı kimin kullandığı noktalarında düğümlenmektedir.
Devredenin Zilyet Sıfatı
Devrin yapılabilmesi için devreden kişinin taşınmaz üzerinde fiili hâkimiyet kurmuş, yani zilyet konumunda bulunması gerekir.
Taşınmazla fiilen hiçbir bağı olmayan, üzerinde kullanım ve hâkimiyet kurmamış kişilerin gerçekleştirdiği devirler uygulamada ağır uyuşmazlıklara kaynaklık etmektedir.
Karşılıklı Devir İradesi
Devrin geçerliliği, tarafların taşınmazın el değiştirmesi konusunda karşılıklı iradeye sahip olmasını gerektirir. Kullanımın ve zilyetliğin aktarılması hususunda anlaşmaya varılmış olması aranır.
Bu irade uygulamada fiili kullanım durumundan, tanık anlatımlarından, düzenlenen yazılı belgelerden ve harici satış sözleşmelerinden hareketle ortaya konulmaktadır.
Taşınmazın Belirlenebilirliği
Devre konu taşınmazın belirli olması ya da en azından belirlenebilir nitelikte bulunması gerekir. Hangi alanın devredildiği anlaşılamayan veya sınırları belirsiz taşınmazlarda ciddi çekişmeler yaşanmaktadır.
Bu nedenle kullanılan alanın tespiti, taşınmazın bulunduğu yerin açıkça ifade edilmesi ve sınırlarının gösterilmesi önem taşır.
Fiili Hâkimiyetin Devralana Geçmesi
Devrin en kritik unsurlarından biri, fiili hâkimiyetin alıcıya geçirilmesidir. Resmi bir tescil işlemi bulunmadığından, kullanımın ve zilyetliğin gerçekten el değiştirmiş olması belirleyici olur.
Taşınmazın teslim edilmesi, kullanımın devralana bırakılması ve hâkimiyetin ona aktarılması, devrin gerçekleştiğini gösteren temel emareler arasında kabul edilir.
Hukuka ve Ahlaka Aykırılık Bulunmaması
Devrin hukuki koruma görebilmesi, işlemin hukuka ve ahlaka aykırı olmamasına bağlıdır. Kamu malları, ormanlar, meralar ve özel mülkiyete konu edilemeyecek taşınmazlar üzerinde yapılan devirler bu korumadan yararlanamaz.
Aynı şekilde muvazaa taşıyan işlemler, dolandırıcılık saikiyle yapılan satışlar ve hukuka aykırı kullanım ilişkileri de çeşitli uyuşmazlıkların kaynağını oluşturur.
Zilyetliğin Korunmasına İlişkin Yollar
Sicilde kayıt bulunmasa da, taşınmaz üzerindeki fiili hâkimiyet hukuken belirli ölçüde korunur. Taşınmazı fiilen kullanan kişinin zilyetliğine yönelen haksız müdahaleler, dava yoluyla veya idari başvuru yoluyla bertaraf edilebilir.
Nitekim tapusuz taşınmaz uyuşmazlıklarında çoğunlukla mülkiyet hükümleri değil, zilyetliğin korunmasına ilişkin düzenlemeler uygulama alanı bulur.
Zilyetliğe Yönelen Müdahaleler
En sık karşılaşılan sorun, taşınmazı fiilen kullanan kişinin zilyetliğine yapılan müdahalelerdir. Taşınmazın başka biri tarafından kullanılmaya başlanması, sınırların kaydırılması, kullanımın engellenmesi ve taşınmaza izinsiz girilmesi bu müdahalelerin başlıca görünüm biçimleridir. Böyle hallerde zilyetliği koruyan hukuki yollara başvurulabilir.
El Atmanın Önlenmesi Davası
Taşınmazı fiilen kullanan kişi, zilyetliğine yönelen haksız müdahalenin sona erdirilmesi amacıyla el atmanın önlenmesi davası açabilir.
Bu dava ile fiili hâkimiyetin korunması, kullanımın önündeki engellerin kaldırılması ve müdahalenin durdurulması hedeflenir. Özellikle uzun süredir devam eden fiili kullanım hallerinde bu yol uygulamada büyük önem taşımaktadır.
Ecrimisil Talepleri
Taşınmazın haksız biçimde kullanılması halinde, taşınmazı fiilen elinde bulunduran kişi belirli koşulların varlığı halinde ecrimisil talebinde bulunabilir.
Ecrimisil, haksız kullanımdan doğan bir kullanım tazminatı niteliğindedir ve özellikle taşınmazın izinsiz olarak üçüncü kişilerce kullanıldığı durumlarda gündeme gelir.
3091 Sayılı Kanun Kapsamındaki Koruma
Zilyetlik, 3091 sayılı Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanun hükümleri çerçevesinde de korunabilmektedir.
Bu yol kapsamında haksız müdahalelerin önlenmesi için idari makamlara başvurulabilmekte, koşullar sağlandığında müdahalenin kaldırılması yönünde karar verilebilmektedir.
Uzun süren yargılamalara alternatif oluşturması nedeniyle bu başvuru yolu uygulamada sıkça tercih edilmektedir.
Zilyetliğin İspatı
Bu uyuşmazlıklarda en kritik başlıklardan biri zilyetliğin kanıtlanmasıdır. Sicil kaydı bulunmadığından, fiili kullanım ve hâkimiyet çeşitli delillerle ortaya konur.
Bu amaçla keşif ve bilirkişi incelemesi, fotoğraflar, ekim ve kullanım durumu, elektrik ile su abonelik kayıtları, vergi kayıtları ve tanık anlatımları uygulamada en çok başvurulan delil türleridir.
Kazandırıcı Zamanaşımı Yoluyla Mülkiyetin Elde Edilmesi
Uzun süreli ve kanunun aradığı niteliklere uygun bir zilyetlik, bazı hallerde mülkiyetin kazanılmasına dayanak oluşturabilir. Kadastro geçmemiş ya da tapu kaydı bulunmayan taşınmazları malik sıfatıyla yıllarca kullanan kişiler bakımından kazandırıcı zamanaşımı hükümleri özel bir önem taşır.
Ancak bu yolla mülkiyet elde edilebilmesi için taşınmazın özel mülkiyete elverişli nitelikte olması ve kanunda aranan şartların bir arada gerçekleşmesi gerekir.
Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımı
Tapusuz taşınmazlarda en geniş uygulama alanı bulan kurum olağanüstü kazandırıcı zamanaşımıdır. Türk Medeni Kanunu m. 713 çerçevesinde, maliki belirlenemeyen veya tapuda kaydı bulunmayan taşınmazların belirli koşullarla kazanılması mümkün olabilmektedir.
Burada belirleyici olan, taşınmazın uzun yıllar boyunca malik gibi kullanılması ve zilyetliğin kesintisiz biçimde sürdürülmüş olmasıdır.
Konunun ayrıntıları için Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımı ile Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması başlıklı çalışmamıza bakılabilir.
Zilyetliğin Süresi ve Nitelikleri
Mülkiyetin bu yolla kazanılabilmesi, zilyetliğin öngörülen süre boyunca çekişmesiz ve aralıksız devam etmesine bağlıdır.
Zilyetliğin başkasının üstün hakkına dayanmaması, açık ve sürekli nitelik taşıması, fiili hâkimiyetin kesintiye uğramaması ve malik sıfatıyla sürdürülmesi aranan başlıca özelliklerdir. Fiili kullanımın uzun süre devam ettiğinin kanıtlanması uygulamada belirleyici olmaktadır.
İyiniyet Şartı
Tapusuz taşınmazlarda uygulanan olağanüstü kazandırıcı zamanaşımında, olağan zamanaşımındaki gibi bir tapu kaydı ve iyiniyet koşulu kural olarak aranmaz.
Bununla birlikte zilyetliğin niteliği, kullanım biçimi ve olayın kendine özgü koşulları mahkemece ayrıca değerlendirilir.
Mülkiyetin Kazanılmasının Sonuçları
Aranan şartlar bir araya geldiğinde zilyet, taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkını elde edebilir. Bu aşamada taşınmazın sicile geçirilmesi gündeme gelir ve kişi adına mülkiyet kaydı oluşturulabilir.
Ne var ki bu sonucun doğması için çoğu halde mahkeme kararına dayanan bir tescil işleminin yapılması gerekir.
Tapu İptali ve Tescil Davasıyla İlişkisi
Kazandırıcı zamanaşımına dayandırılan mülkiyet iddiaları uygulamada genellikle tapu iptali ve tescil davaları aracılığıyla ileri sürülür. Malik hanesi açık bırakılmış ya da tapu kaydı bulunmayan taşınmazlarda zilyetliğe dayalı tescil talepleri yargı önüne taşınabilmektedir.
Bu davalarda keşif ile bilirkişi incelemesi, kadastro kayıtları, taşınmazın vasfı, fiili kullanımın kapsamı ve zilyetliğin süresi belirleyici unsurları oluşturur.
Independent Legal Değerlendirmesi
Tapusuz taşınmaz uyuşmazlıklarında sonucu belirleyen şey, taraflar arasında imzalanmış bir kâğıdın varlığından çok, taşınmazın kim tarafından ve ne kadar süredir fiilen kullanıldığının belgelenebilmesidir. Harici satış senedi tek başına mülkiyet sağlamaz; ancak devir iradesini ve zilyetliğin el değiştirdiğini gösteren bir delil olarak değer taşır. Bu nedenle devrin hemen ardından kullanımı somutlaştıran kayıtların oluşturulmaya başlanması, ileride açılacak bir tescil davasının temelini kurar.
İkinci kritik nokta taşınmazın vasfıdır. Orman, mera veya kamu malı niteliğindeki bir yerde ne kadar uzun süre zilyet kalınırsa kalınsın mülkiyet kazanılamayacağından, dava açmadan önce vasıf tespiti yapılması zaman ve masraf kaybını önler. Somut bir dosyada şu başlıklar öncelikli olarak ele alınmalıdır:
- Taşınmazın kadastro durumunun ve özel mülkiyete elverişli olup olmadığının baştan araştırılması
- Zilyetlik süresinin vergi kayıtları, abonelikler ve tanık anlatımlarıyla kesintisiz biçimde ortaya konması
- Harici satış belgesinde bedelin, sınırların ve teslim tarihinin açıkça yazılı hale getirilmesi
- Aynı taşınmaz üzerinde önceki devirlerin bulunup bulunmadığının araştırılarak zincirin doğrulanması
- Müdahale halinde 3091 sayılı Kanun yolu ile dava yolu arasındaki tercihin süre yönünden değerlendirilmesi
- Kadastro çalışması başlamışsa tespit aşamasında hak iddiasının süresinde ileri sürülmesi
Independent Legal, tapusuz taşınmazlara ilişkin devir ilişkilerinin kurgulanmasından zilyetliğin korunmasına ve kazandırıcı zamanaşımına dayalı tescil davalarının yürütülmesine kadar sürecin her aşamasında danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır.