Bir tarafın belirli bir taşınmazı ileride devretme, karşı tarafın ise bedeli ödeme taahhüdünü üstlendiği ve resmi şekle bağlı olan sözleşme, uygulamada taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak adlandırılır. Sözleşme kendiliğinden mülkiyeti geçirmez; alıcının eline geçen şey, ileride tapu devrinin yapılmasını isteyebilme yetkisidir. Geçerlilik ise noterde düzenleme şeklinde yapılmasına, kimi hallerde de tapu siciline şerh verilmesine bağlıdır.
Uygulamanın en tartışmalı başlıkları bellidir: satıcının tapuyu devretmekten kaçınması, aynı taşınmazın başka kişilere de satılması, cebri tescil istemleri ve cezai şart uyuşmazlıkları.
Bu bilgi notunda sözleşmenin hukuki karakterini, geçerlilik için aranan unsurları, tapuya şerh işleminin işleyişini, tarafların karşılıklı borçlarını ve sözleşmeye dayanılarak açılabilecek davaları ele alıyoruz.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?
Bu sözleşme, taraflardan birinin belirlenmiş bir taşınmazı ileride devretme, diğerinin ise üzerinde anlaşılan bedeli ödeme borcunu üstlendiği bir ön sözleşmedir. Sözleşmenin kurulmasıyla mülkiyet el değiştirmez; doğan şey, ileride tapu devrinin gerçekleştirilmesine yönelik kişisel bir haktır.
Uygulamada bu sözleşmeye en çok yatırım amaçlı taşınmaz alımlarında, tapu devrinin henüz mümkün olmadığı işlemlerde, kat karşılığı inşaat projelerinde ve maketten yapılan satışlarda başvurulur.
Sözleşme taraflara ileride resmi satış işleminin yapılmasını isteme imkânı tanır; koşulların gerçekleşmesi durumunda tescile zorlama (cebri tescil) davalarının da dayanağını oluşturabilir.
Sözleşmenin Hukuki Niteliği
Nitelik itibarıyla söz konusu olan bir "ön sözleşme"dir. Taraflar bununla, ileride bir taşınmaz satış sözleşmesi kurma borcunu üstlenmiş olurlar.
Bu nedenle sözleşmeden doğan hak kişisel niteliktedir; mülkiyeti kendiliğinden geçirmez ve doğrudan bir ayni hak yaratmaz.
Bununla birlikte sözleşme tapu siciline şerh edildiğinde, belirli koşullar altında üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir hale gelir.
Taşınmaz satış vaadi, resmi şekle tabi ve tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Bir taraf tapu devrini yapmakla, diğer taraf ise satış bedelini ödemekle yükümlüdür.
Sözleşmenin Hukuki Dayanağı
Sözleşmenin hukuki temelini oluşturan düzenlemeler tek bir kanunda toplanmış değildir; farklı mevzuat metinlerine dağılmış durumdadır. Bu bağlamda Noterlik Kanunu, Tapu Kanunu, Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu hükümleri başlıca dayanaklardır.
Bunlar arasında resmi şekil şartı uygulamada özel bir ağırlık taşır. Sözleşmenin geçerli sayılabilmesi için noter tarafından düzenleme şeklinde hazırlanması zorunludur.
Satış Vaadinin Mülkiyet Devri Karşısındaki Konumu
Satış vaadi sözleşmesi taşınmaz mülkiyetini doğrudan geçirmez. Mülkiyetin el değiştirmesi, tapu müdürlüğünde ayrıca bir resmi satış işleminin kurulmasına ve tescilin tamamlanmasına bağlıdır.
Dolayısıyla sözleşme alıcıya malik sıfatı kazandırmaz, tapu devrinin yerini tutmaz ve ayni bir hak sağlamaz.
Buna karşılık alıcı, ileride tapu devrini talep edebilme yetkisini elde eder. Satıcının devirden kaçındığı hallerde alıcı, koşulların oluşması kaydıyla tapu iptal ve tescil (tescile zorlama) davası açabilir.
Henüz kat mülkiyetine geçilmemiş taşınmazlarda, proje aşamasındaki satışlarda ve müteahhit projelerinde bu sözleşmenin işlevi özellikle belirginleşir.
Geçerlilik Şartları
Sözleşmenin hukuken geçerli sayılabilmesi, birtakım şekil ve içerik koşullarının birlikte sağlanmasına bağlıdır. Taşınmaz satışına ilişkin sözleşmeler resmi şekle tabi olduğundan, şekle ilişkin bir eksiklik uygulamada ağır hak kayıplarına yol açabilir.
Bunun yanında tarafların ehliyeti, temsil yetkisinin kapsamı, taşınmazın belirliliği ve sözleşmenin hukuka uygun biçimde kaleme alınması da geçerlilik açısından belirleyicidir.
Resmi Şekil Şartı
Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, kanunun resmi şekle bağladığı sözleşmeler arasında yer alır. Geçerlilik için sözleşmenin kanunda öngörülen resmi şekle uygun biçimde düzenlenmiş olması zorunludur.
Bu şekle uyulmadan yapılan satış vaadi sözleşmeleri kural olarak geçersizdir.
Noterde Düzenleme Zorunluluğu
Geçerlilik için noterin sözleşmeyi "düzenleme şeklinde" hazırlaması aranır. Noterde yalnızca imzanın onaylatılması bu şartı karşılamaz; metnin bizzat noter tarafından düzenlenmesi gerekir.
Bu koşula aykırı biçimde kurulan sözleşmeler kural olarak geçersiz kabul edilir.
Tarafların Ehliyeti
Sözleşmenin hüküm ifade edebilmesi için taraflarda hukuki işlem ehliyetinin bulunması gerekir.
Temsil ve Vekâlet Yetkisi
Satış vaadi sözleşmesinin vekil eliyle kurulması mümkündür. Ancak vekilin, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmaya açık biçimde yetkilendirilmiş olması şarttır.
Vekâletnamede tapu işlemlerini yürütme, şerh verme, taşınmazın devrine ilişkin işlem yapma ve satış vaadi düzenleme yetkilerinin yer alması bu bakımdan kritik önem taşır.
Taşınmazın Belirli veya Belirlenebilir Olması
Sözleşmenin konusunu oluşturan taşınmaz belirli olmalı ya da en azından belirlenebilir nitelikte bulunmalıdır. Bu nedenle taşınmazın niteliği, bağımsız bölüm numarası ve ada/parsel bilgileri açıkça yazılmalıdır.
Kat mülkiyetinin henüz kurulmadığı projelerde ve maketten satışlarda belirlenebilirlik ölçütü ayrıca önem kazanır.
Satış Bedelinin Belirlenmesi
Bedelin de belirli veya belirlenebilir olması gerekir. Ödemenin hangi plana göre ve hangi koşullarla yapılacağı sözleşmede açıkça düzenlenmelidir.
Sözleşmenin Tapuya Şerhi
Satış vaadi sözleşmesi taraflara ayni hak vermez; doğurduğu hak kişisel niteliktedir. Ne var ki sözleşme tapu siciline işlendiğinde alıcının hukuki konumu belirli ölçüde güçlenir ve üçüncü kişilere karşı korunabilir hale gelir.
Bu sebeple tapuya şerh verilmesi, satış vaadi ilişkilerinde uygulamanın en etkili koruma araçlarından biri olarak değerlendirilir.
Şerh Nedir?
Şerh, belirli kişisel hakların tapu siciline işlenerek üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir duruma getirilmesini sağlayan hukuki işlemdir.
Satış vaadi sözleşmesinin şerh edilmesiyle alıcının ileride tapu devrini isteme yetkisi tapu kaydında görünür hale gelir. Böylece taşınmazı sonradan devralmayı düşünen kişiler, taşınmaz üzerinde bir satış vaadi bulunduğunu öğrenme imkânı bulur.
Şerhin Hukuki Etkisi
Kural olarak satış vaadi sözleşmesi yalnızca taraflar arasında sonuç doğuran kişisel bir hak yaratır. Şerh işlemi ise bu hakkın hukuki korumasını hissedilir biçimde güçlendirir.
Şerhin sağladığı başlıca sonuçlar şunlardır: taşınmaz üzerinde daha sonra yapılacak işlemlerde alıcının hakkının gözetilebilmesi, satıcının tapu devrinden kaçınması halinde alıcının hukuki konumunun sağlamlaşması ve taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi durumunda alıcının haklarının korunabilmesi.
Yüksek bedelli taşınmaz alımlarında şerh işleminin ihmal edilmemesi bu nedenle özellikle önerilir.
Şerhin Süresi ve Beş Yıllık Koruma
Tapu sicilinde satış vaadi şerhinin hüküm doğurduğu süre kural olarak 5 yıl ile sınırlıdır. Bu süre içinde gerekli hukuki işlemlerin tamamlanması, tescil talebinin ileri sürülmesi ve tapu devrinin gerçekleştirilmesi büyük önem taşır. Beş yıllık süre dolduğunda şerhin etkisi ortadan kalkabilir; buna bağlı olarak alıcının üçüncü kişilere karşı sahip olduğu koruma da zayıflar.
Şerhin Terkin Edilmesi
Şerh, çeşitli sebeplerle tapu sicilinden silinebilir. Sözleşmenin geçersizliğinin saptanması, şerh süresinin dolması, mahkeme kararı bulunması, tarafların bu yönde anlaşması ya da tapu devrinin tamamlanması terkin sebepleri arasında sayılabilir. Şerhin kaldırılmasıyla birlikte, satış vaadinin üçüncü kişilere karşı sağladığı koruma da son bulur.
Sözleşmeden Doğan Hak ve Borçlar
Satış vaadi sözleşmesi taraflara karşılıklı yükümlülükler yükler. Satıcı ileride taşınmazın mülkiyetini geçirmeyi, alıcı ise kararlaştırılan bedeli ödemeyi taahhüt eder.
Bu yükümlülüklerin yerine getirilmemesi halinde tapu iptal ve tescil davaları, cezai şart uyuşmazlıkları ve tazminat talepleri gündeme gelir.
Satıcının Borçları
Satıcının asli borcu, sözleşmede gösterilen taşınmazın tapu devrini yapmaktır. Bu çerçevede satıcı, tapu devrini engelleyecek işlemlerden kaçınmak, taşınmazı sözleşme koşullarına uygun biçimde devretmek ve tapuda resmi satış işlemini gerçekleştirmekle yükümlüdür. Uygulamada müteahhidin devirden kaçınması ya da aynı bağımsız bölümü birden çok kişiye satması ciddi uyuşmazlıklara kaynaklık etmektedir.
Alıcının Borçları
Alıcının asli borcu, sözleşmede belirlenen satış bedelini ödemektir. Bunun yanında alıcının sözleşmeye uygun davranma, istenen belgeleri sunma ve tapu işlemlerine katılma yükümlülükleri de bulunur.
Sözleşmenin İhlali
Tarafların sözleşmeden doğan borçlarını ifa etmemesi çeşitli uyuşmazlıklara yol açar. Aynı taşınmazın başka kişilere devredilmesi, satış bedelinin ödenmemesi ve tapu devrinden kaçınılması bu ihlallerin en sık rastlananlarıdır.
Tapu Devrinden Kaçınılması
Satıcının temel yükümlülüğü sözleşmede belirlenen taşınmazın tapu devrini yapmaktır. Buna karşın devirden kaçınılması, uygulamada en sık görülen uyuşmazlık kaynaklarından biridir. Koşulların oluşması halinde alıcı; cezai şart, tazminat, tescile zorlama ile tapu iptal ve tescil taleplerinde bulunabilir. Müteahhit projelerinde teslimin gecikmesi ya da tapunun devredilmemesi de sıkça dava konusu edilmektedir.
Satış Bedelinin Ödenmemesi
Alıcının bedeli sözleşmede kararlaştırıldığı biçimde ödememesi, satıcı bakımından bir dizi hak doğurur. Satıcı bu durumda tazminat, cezai şart ve sözleşmenin feshi taleplerini ileri sürebilir.
Sözleşmeye Aykırılık Halleri
Tarafların üstlendikleri yükümlülüklere aykırı davranması farklı hukuki sonuçlar doğurur. Taşınmazın sözleşmeye aykırı biçimde devredilmesi, ödeme koşullarının ihlali, ayıplı veya eksik ifa ve teslim süresine riayet edilmemesi bu kapsamda sık karşılaşılan hallerdir. Bu durumlarda tarafların fesih ve tazminat hakları gündeme gelebilir.
Haksız Fesih Durumları
Taraflardan birinin haklı bir sebep bulunmaksızın sözleşmeyi sona erdirme girişimi haksız fesih olarak nitelendirilebilir. Böyle bir halde ödenen bedellerin geri verilmesi, cezai şart istemleri ve uğranılan zararların tazmini gündeme gelir. Yüksek bedelli projelerde haksız fesihten kaynaklanan uyuşmazlıklar uygulamanın önemli dava başlıkları arasındadır.
Müteahhit Projelerinde Satış Vaadi Sözleşmeleri
Satış vaadi sözleşmelerinin en yoğun kullanıldığı alan müteahhit projeleridir. Kat mülkiyetinin henüz kurulmadığı yapılarda ve maketten satışlarda taraflar arasında bu tür sözleşmeler düzenlenir. Söz konusu projelerde tapu devrinin gerçekleştirilememesi, aynı bağımsız bölümün birden çok kişiye satılması, iskan alınamaması, ruhsat sorunları ve inşaatın gecikmesi gibi ağır uyuşmazlıklar ortaya çıkabilir. Bu nedenle müteahhit projelerinde düzenlenen sözleşmelerin ayrıntılı biçimde incelenmesi ve tapuya şerh edilmesi uygulamada büyük önem taşır.
Sözleşmenin Sona Ermesi ve Feshi
Satış vaadi sözleşmesi farklı sebeplerle sona erebilir. Mahkeme kararı, imkânsızlık halleri, tarafların anlaşması veya sözleşmenin ifa edilmesi bu ilişkiyi sonlandırabilir.
Ayrıca taraflardan birinin sözleşmeye aykırı davranması durumunda fesih ve buna bağlı tazminat tartışmaları da gündeme gelir.
İfa ile Sona Erme
Sözleşmenin en olağan sona erme biçimi, tarafların edimlerini yerine getirmesidir. Resmi satış işleminin tamamlanması, tapu devrinin yapılması ve satış bedelinin ödenmesiyle sözleşme amacına ulaşmış olur. Devir tapuda gerçekleştikten sonra sözleşmenin hüküm ve sonuçları tükenmiş kabul edilir.
Tarafların Anlaşması ile Sona Erme
Taraflar karşılıklı iradeleriyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu halde tapu şerhinin kaldırılması, cezai şarttan feragat edilmesi, ödenen bedellerin iadesi ve sözleşmenin feshi gibi hususlar ayrıca kararlaştırılabilir. Uygulamada bu tür sona ermeler çoğunlukla sulh protokolleri aracılığıyla hayata geçirilir.
İmkânsızlık Nedeniyle Sona Erme
Sözleşmenin konusunu oluşturan taşınmazın devri fiilen ya da hukuken yapılamaz duruma gelmişse, ilişkinin sona ermesi gündeme gelir. Projenin iptal edilmesi, hukuki engeller nedeniyle devrin yapılamaması, taşınmazın yıkılması veya kamulaştırılması bu türden ifa imkânsızlığı yaratabilir. İmkânsızlığın türüne bağlı olarak taraflar açısından bir tazminat sorumluluğu da doğabilir.
Sürenin Dolması
Taraflar sözleşmede belirli bir süre kararlaştırmış olabilir. Bu süre içinde tapu devri gerçekleşmezse sözleşmenin sona ermesi ya da fesih hakkının doğması mümkündür.
Proje bazlı satışlarda teslim ve tapu devri sürelerinin dikkatle belirlenmesi bu bakımdan önem taşır.
Mahkeme Kararı ile Sona Erme
Bazı hallerde sözleşmenin geçersizliği, iptali veya feshi yargı kararıyla gündeme gelir. Sözleşmeye ağır aykırılık, imkânsızlık, ehliyetsizlik, muvazaa ve şekil eksikliği bu sonucu doğurabilecek başlıca sebeplerdir. Böyle hallerde tarafların aldıklarını iade etmesi ve tapudaki şerhin terkin edilmesi de gündeme gelebilir.
Sözleşmenin Feshi ve Sonuçları
Taraflardan biri sözleşmeye aykırı davrandığında karşı taraf için fesih hakkı doğabilir. Fesih halinde tapu şerhinin kaldırılması, tazminat, cezai şart istemleri ve ödenen bedellerin iadesi gibi sonuçlar ortaya çıkar. Müteahhit projelerinde teslimin gecikmesi veya tapunun devredilmemesi sebebiyle açılan fesih uyuşmazlıkları uygulamada sıklıkla görülmektedir.
Zamanaşımı
Satış vaadi sözleşmesinden doğan talepler bakımından zamanaşımı, uygulamanın tartışmalı başlıklarındandır. Tapu devrinin uzun yıllar gerçekleştirilmemesi, müteahhit projelerindeki teslim gecikmeleri ve aradan uzun süre geçtikten sonra açılan tescil davaları nedeniyle zamanaşımı def'i sıklıkla ileri sürülür.
Değerlendirme yapılırken somut olayın özellikleri, tarafların edimlerini ifa edip etmediği, tapu devrinin istenebilir hale geldiği tarih ve sözleşmenin niteliği bir arada gözetilir.
Tapu Tescil Talebinde Zamanaşımı
Satış vaadi sözleşmesine dayanan tapu iptal ve tescil taleplerinde kural olarak 10 yıllık zamanaşımı süresi geçerlidir.
Sürenin işlemeye başlangıcı çoğu olayda, tapu devrinin talep edilebilir hale geldiği tarihtir.
Bu sürenin dayanağı, Türk Borçlar Kanunu m. 146 hükmünde öngörülen genel on yıllık zamanaşımıdır. Bununla birlikte tapu devrinin sürekli ertelenmesi, taraflar arasındaki ilişkinin sürüyor olması, alıcının taşınmazı uzun süredir kullanması ve taşınmazın fiilen teslim edilmiş bulunması gibi durumlarda başlangıç tarihi bakımından farklı sonuçlara ulaşılabilmektedir. Bu nedenle zamanaşımı incelemesinin her dosyada ayrıca yapılması gerekir.
Zamanaşımının Kesilmesi ve Durması
Belirli hallerde zamanaşımı süresi kesilebilir veya durabilir. Taraflar arasında ifaya yönelik işlemler yapılması, borcun ikrar edilmesi, icra takibi başlatılması ve dava açılması süreyi etkileyen başlıca işlemlerdir. Bu itibarla tarafların süreç boyunca sergiledikleri davranışlar uygulamada belirleyici olabilmektedir.
Yargıtay Uygulaması
Yargıtay kararlarında satış vaadi sözleşmelerine ilişkin zamanaşımı değerlendirmeleri çoğunlukla somut olayın koşullarına göre şekillenmektedir. Sözleşmenin tapuya şerh edilmiş olması, satıcının tapu devrini sürekli vaat etmesi, alıcının taşınmazı uzun süre kullanması ve taşınmazın fiilen teslim edilmiş bulunması bu değerlendirmede gözetilen önemli unsurlardır. Dolayısıyla zamanaşımı incelenirken salt süre hesabıyla yetinilmemeli, taraflar arasındaki fiili ve hukuki ilişkinin bütünü ele alınmalıdır.
Sözleşmeye Dayalı Açılan Davalar
Satış vaadi sözleşmesinden doğan borçların ifa edilmemesi durumunda taraflar farklı dava ve taleplere yönelebilir. Sözleşmeye aykırılık halleri, satış bedelinin ödenmemesi, taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi ve tapu devrinden kaçınılması uygulamada en sık dava konusu edilen durumlardır.
Bu çerçevede başvurulabilecek başlıca hukuki yollar aşağıda ele alınmaktadır.
Tapu İptal ve Tescil (Tescile Zorlama) Davası
Satıcı tapu devrini yapmadığında alıcı, koşulların gerçekleşmesi kaydıyla tapu iptal ve tescil davası açabilir.
Uygulamada "tescile zorlama davası" adıyla da anılan bu yolla alıcı, mahkeme hükmüyle taşınmazın kendi adına tescil edilmesini ister. Davanın sonucu bakımından tapu devrinin haksız biçimde yapılmamış olması, alıcının kendi edimlerini yerine getirmiş bulunması ve ortada geçerli bir satış vaadi sözleşmesinin varlığı belirleyici önemdedir.
Tazminat Davaları
Taraflardan birinin sözleşmeye aykırı davranışı diğer tarafı zarara uğratmışsa tazminat talepleri gündeme gelir. Sözleşmenin haksız biçimde ihlal edilmesi, taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi, teslimin gecikmesi ve tapu devrinin yapılmaması hallerinde maddi zararların giderilmesi istenebilir. Bazı durumlarda manevi tazminat da talep konusu edilebilmektedir.
Cezai Şart Talepleri
Taraflar satış vaadi sözleşmelerine çoğu zaman cezai şart hükümleri koyar. Sözleşmenin haksız şekilde feshedilmesi, ödeme yükümlülüğünün ihlali ve tapu devrinin gecikmesi hallerinde kararlaştırılan cezai şartın istenmesi mümkün olabilir. Mahkemeler cezai şart miktarını somut olayın koşullarını gözeterek değerlendirebilmektedir.
Sözleşmenin İptali ve Feshi Davaları
Bazı hallerde sözleşmenin geçersizliğinin tespiti, iptali ya da feshi talep edilebilir. Tarafların yükümlülüklerini ağır biçimde ihlal etmesi, hukuka veya ahlaka aykırılık bulunması, taraflardan birinin ehliyetsiz olması, muvazaalı işlem yapılması ve resmi şekil şartına uyulmaması bu davaların başlıca sebepleridir. Ayrıca sözleşmeye aykırı davranılması, alıcının bedeli ödememesi veya satıcının tapu devrini yapmaması durumunda taraflar sözleşmenin feshini isteyebilir. Bu tür davalarda tapu şerhinin kaldırılması, tazminat istemleri, cezai şart talepleri ve ödenen bedellerin iadesi de çoğu zaman birlikte ileri sürülür.
Independent Legal Değerlendirmesi
Satış vaadi sözleşmelerinde uyuşmazlıkların büyük bölümü, sözleşme kurulurken atlanan ayrıntılardan doğar. Noterde düzenleme şartına uyulmuş olsa dahi taşınmazın yeterince belirlenmemesi, ödeme takviminin muğlak bırakılması veya cezai şartın tek taraflı kurgulanması, ilerleyen aşamada alıcının elini önemli ölçüde zayıflatır.
Şerh işlemi de çoğu zaman ertelenen bir formalite gibi görülmekte, oysa taşınmazın üçüncü kişilere devredildiği dosyalarda alıcının konumunu belirleyen asıl unsur haline gelmektedir. Somut bir ilişkide şu başlıkların önceden değerlendirilmesini öneriyoruz:
- Sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde kurulduğunun ve vekâletnamedeki yetkilerin kapsamının denetlenmesi
- Ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgileriyle taşınmazın tereddüde yer bırakmayacak biçimde tanımlanması
- Şerh işleminin sözleşmeyle eş zamanlı yaptırılması ve beş yıllık sürenin takvime bağlanması
- Ödeme planı ile tapu devri takviminin karşılıklı olarak birbirine bağlanması
- Zamanaşımı bakımından tapu devrinin istenebilir hale geldiği tarihin belgelerle tespit edilmesi
- Müteahhit projelerinde ruhsat, iskan ve kat mülkiyeti durumunun sözleşme öncesinde incelenmesi
Independent Legal, taşınmaz satış vaadi ilişkilerinde sözleşmenin hazırlanmasından tescile zorlama davasının yürütülmesine kadar sürecin bütününde danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır.