Türkiye'de belirli bir tutarın üzerinde taşınmaz edinen yabancıların vatandaşlığa kabul edilmesi, mevzuatta istisnai kazanma yolları arasında düzenlenmiştir. Uygulamada bu yol çoğunlukla tek bir rakama indirgenerek anlatılır; oysa 400.000 ABD doları eşiği, sürecin yalnızca giriş koşuludur.
Yatırım tutarının karşılanmış olması, tek başına vatandaşlık hakkı doğurmaz. Taşınmazın niteliği, tapu siciline işlenecek taahhüt, yetkili kurumdan alınacak uygunluk belgesi ve ardından tesis edilecek ikamet izni birbirini izleyen halkalardır. Bu halkalardan birinde yapılan hata, yatırım eşiği fazlasıyla aşılmış olsa dahi başvurunun reddiyle sonuçlanabilmektedir.
Bu bilgi notunda, taşınmaz yatırımı üzerinden vatandaşlık kazanımının kimlere açık olduğunu, 2023 yılında yapılan yönetmelik değişikliğinin getirdiği sınırlamayı, başvurunun idari akışını, istenen evrakı, öngörülen süreleri ve olumsuz karara karşı başvurulabilecek hukuki yolları uygulama perspektifiyle inceliyoruz.
Bu Yoldan Yararlanabilecek Yabancılar
Taşınmaz edinimine dayalı vatandaşlık kazanımı, 6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu'nun 31/j maddesinde yer alan kişi grubuyla sınırlıdır. Söz konusu hüküm kapsamında iki temel grup öne çıkar: gerekli tutarda taşınmaz satın aldığı için kısa dönem ikamet izni verilen yabancılar ile turkuaz kart sahipleri.
Bu iki gruba, onların bağlı aile bireyleri de eklenir. Yabancı eş ile ergin olmayan çocuklar, asıl başvurucunun kazanımına bağlı olarak Türk vatandaşlığına kabul edilebilir.
2023 Yılında Yapılan Yönetmelik Değişikliği
Taşınmaz yatırımı yoluyla vatandaşlık kazanımını düzenleyen yönetmelikte 12 Aralık 2023 tarihinde önemli bir değişiklik yapılmıştır. Bu tarihten önceki uygulamada, gerekli tutarı karşılamak koşuluyla boş arsa ya da tarla niteliğindeki taşınmazlar da başvuruya dayanak yapılabiliyordu.
Değişiklikle birlikte bu esneklik kaldırılmıştır. Artık yatırıma konu edilecek taşınmazın konut niteliği taşıması, üzerinde yapı bulunan bir arsa olması ya da kat mülkiyeti veya kat irtifakı tesis edilmiş bir arsa olması aranmaktadır. Uygulamaya ilişkin ayrıntılar aşağıdaki bölümlerde ele alınmaktadır.
Aranan Yatırım ve Uygunluk Koşulları
Bu yolla vatandaşlık kazanabilmek için iki temel koşulun bir arada bulunması gerekir: başvurucunun istisnai kazanma kapsamındaki yabancılardan olması ve hakkında kamu düzeni ile milli güvenlik yönünden engel oluşturacak bir durumun bulunmaması.
Bunların yanında, yatırım ayağı bakımından aşağıdaki iki seçenekten birinin gerçekleştirilmiş olması aranır.
- Noterde düzenlenecek bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılması: sözleşmeye konu taşınmaz üzerinde kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş olmalı, en az 400 bin ABD doları tutarındaki bedel peşin ödenmiş olmalı, tapu siciline üç yıl boyunca devir ve terkin yapılmayacağına dair taahhüt şerhi işlenmelidir. Bu koşulların yerine getirildiği ayrıca Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca tespit edilir.
- Doğrudan satın alma yoluna gidilmesi: bedeli 400.000 USD veya bu tutara denk gelen döviz karşılığı olan bir taşınmaz edinilmeli ve tapu kaydına üç yıllık satmama şerhi konulmalıdır.
İstisnai kazanma yolu, adı üzerinde, genel kazanma rejiminin dışında konumlanır. Dolayısıyla yukarıdaki koşulları karşılayan bir yabancıdan, genel yoldan vatandaşlık kazanımı için öngörülen şartları ayrıca sağlaması beklenmez.
DİKKAT: Yatırım eşiğinin tek bir taşınmazla karşılanması zorunlu değildir. Toplam bedeli 400.000 ABD dolarına ulaşan birden çok taşınmazın birlikte edinilmesi de kabul edilir; tek bir taşınmazın bu değere ulaşması şart koşulmamıştır.
Başvuru Süreci Nasıl İlerler?
Süreç birbirini takip eden dört aşamadan oluşur: taşınmazın edinilmesi, yetkili idareden uygunluk belgesi alınması, bu belgeye dayanarak kısa dönem ikamet izni tesis edilmesi ve son olarak istenen evrakla birlikte il nüfus müdürlüğüne başvurulması.
Başvurunun usulüne uygun yapılmış olması, vatandaşlığın kazanıldığı sonucunu doğurmaz. Dosya değerlendirmeye alınır ve Türk vatandaşlığı ancak Cumhurbaşkanı kararıyla kazanılır.
Taşınmazın Edinilmesi
İlk adım, yukarıda açıklanan yatırım kriterlerini karşılayan bir taşınmazın satın alınması veya bu yönde bir satış vaadi sözleşmesinin kurulmasıdır.
Tapudaki işlemlerin sonuçlandırılabilmesi için idarenin talep ettiği evrak şu şekilde özetlenebilir. Taşınmazın tapu kaydı ya da bunun yerine köy/mahalle, pafta, parsel, bina ve bağımsız bölüm bilgileri sunulur. Yabancının vatandaşı olduğu devletçe düzenlenmiş fotoğraflı kimlik belgesi veya pasaportu istenir; belge Latin alfabesi dışında bir alfabeyle düzenlenmişse noter tasdikli yeminli tercümesi eklenir. Kimlik beyan formu doldurulur ve bu form için yabancıdan bir adet fotoğraf alınır. Yabancı kimlik numarası aranır; numara bulunmuyorsa Tapu Müdürlüğü bunun tahsisini sağlar.
İşlem vekil eliyle yürütülüyorsa temsil yetkisini gösteren belge (vekâletname, yetki belgesi, vasiliğe dair mahkeme kararı vb.) ibraz edilir. Taşınmazın güncel piyasa değerini gösteren ve ilgili belediyece düzenlenen değerleme raporu dosyaya konur. Bina niteliğindeki taşınmazlar için zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi gerekir. Bedelin aktarımını gösteren banka onaylı havale dekontları satıştan önce ya da sonra verilebilir. Fotoğraf bakımından satıcıdan bir, alıcıdan iki adet istenir; bunların son altı ay içinde çekilmiş ve 6×4 cm ölçülerinde olması gerekir. Taraflardan biri Türkçe bilmiyorsa işleme yeminli tercüman katılır.
Yabancıların taşınmaz alımında gözetmesi gereken hususlar ile noter ve tapu müdürlüğü nezdindeki işlemlerin kritik noktaları için yabancıların Türkiye'de gayrimenkul alması konulu çalışmamıza bakılabilir.
Uygunluk Belgesinin Temini
Edinim tamamlandıktan sonra, taşınmazın başvuru için aranan nitelikleri taşıyıp taşımadığının yetkili idarece tespit edilmesi gerekir. Bu tespiti yapmaya ve uygunluk belgesini düzenlemeye yetkili makam Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'dür.
Genel Müdürlüğe yapılan başvuru üzerine taşınmazın koşulları karşıladığı anlaşılırsa uygunluk belgesi düzenlenir. Belge elde edildikten sonra sıra ikamet iznine gelir ve Göç İdaresi İl Müdürlüğüne başvurulur.
Kısa Dönem İkamet İzninin Tesisi
Uygunluk belgesi alındıktan sonra yabancının ikamet izni sahibi olması gerekir. Kısa dönem ikamet izni talepleri İl Göç İdaresi Müdürlüğüne, e-izin sistemi üzerinden çevrim içi olarak iletilir.
Bu başvuruda sunulması gereken evrak, izlenecek prosedür ve konunun ayrıntıları Türkiye'de gayrimenkul alarak ikamet izni başlıklı çalışmamızda ele alınmıştır.
Nüfus Müdürlüğüne Vatandaşlık Başvurusu
Kısa dönem ikamet izni tesis edildikten sonra, vatandaşlık başvurusu için aranan evrak bir dosya halinde derlenir ve valilik bünyesindeki nüfus müdürlüğüne sunulur. Sunulan dosya ilgili makamca incelemeye alınır.
İlk değerlendirme olumlu sonuçlanırsa yabancı adına bir dosya açılır. Başvurucunun aranan koşulları taşıdığının ve hakkında milli güvenlik ile kamu düzeni bakımından bir engel bulunmadığının anlaşılması halinde, vatandaşlığa kabule ilişkin karar Cumhurbaşkanı'nın onayına sunulur. Nihai kazanım, bu onayla birlikte gerçekleşir.
DİKKAT: İl nüfus müdürlüğüne posta yoluyla iletilen talepler işleme alınmaz; başvurunun şahsen yapılması gerekir.
Sürecin tamamı boyunca her adımın doğru sırayla ve eksiksiz atılması belirleyicidir. Taşınmazın seçiminden uygunluk belgesine, ikamet izninden vatandaşlık dosyasına kadar her aşama titizlik gerektirdiğinden, alanında deneyimli bir hukukçudan destek alınması yerinde olur.
Vatandaşlık Başvurusunda İstenen Belgeler
Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik m. 20/3 uyarınca dosyada bulunması gereken belgeler şunlardır:
- Türk vatandaşlığının istisnai yoldan kazanılmasına ilişkin başvuru formu,
- Başvurucunun hangi devletin vatandaşı olduğunu ortaya koyan pasaport ya da muadili belge; kişi vatansız ise bu durumu kanıtlayan belge,
- Medenî hale ilişkin belge ile duruma göre evlenme belgesi, boşanma belgesi veya eşin ölüm belgesi,
- Başvurucunun kimlik bilgilerini içeren doğum belgesi yahut nüfus kayıt örneği,
- Evli başvurucular bakımından, eş ve çocuklarla aile bağını gösteren nüfus kayıt örneği veya benzeri belge,
- Türk vatandaşı olan birinci veya ikinci derece yakınları bulunuyorsa, bu kişilere ait ve müracaat makamınca sistemden alınan nüfus kayıt örneği,
- Doğum tarihinin gün ve ayı belli değilse, tarihin tamamlanmasına yönelik olarak kişinin ülkesindeki yetkili makamdan alınmış belge; böyle bir belge temin edilemiyorsa 5490 sayılı NHK m. 39 uyarınca işlem yapılmasını kabul ettiğine dair imzalı beyanı,
- Hizmet bedelinin maliye veznesine yatırıldığını kanıtlayan makbuz.
Pasaport ve nüfus kayıt örneği gibi yurt dışından getirilecek belgelerin noter onaylı olması ve noter tasdikli Türkçe çevirisiyle birlikte sunulması gerekir. Bu usule uyulmadığında dosya eksik kabul edilir.
Başvurunun vekil eliyle yapıldığı hallerde, bu konuda özel yetki içeren vekâletnamenin de idareye sunulması zorunludur.
Başvuru Ne Kadar Sürede Sonuçlanır?
Taşınmaz yatırımına dayalı vatandaşlık başvuruları ortalama 10-12 ay içinde neticelenmektedir.
Bununla birlikte bu süre kesin değildir. Yabancı hakkında yürütülecek güvenlik araştırmasının kapsamı, dosyanın ne ölçüde yakından takip edildiği ve idari birimlerin iş yoğunluğu süreyi kısaltıp uzatabilir.
Başvurunun Akıbeti Nasıl Sorgulanır?
Dosyanın hangi aşamada olduğu çevrim içi olarak takip edilebilir. Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğünün vatandaşlık başvuru sorgulama sistemi üzerinden başvurunun güncel durumuna erişmek mümkündür.
Ret Kararına Karşı İtiraz ve İptal Davası
Taşınmaz yatırımına dayanan vatandaşlık talepleri çeşitli gerekçelerle olumsuz sonuçlanabilir. Taşınmazın aranan nitelikleri taşımaması, dosyada belge eksikliği bulunması ya da başvurucu hakkında kamu düzeni ve milli güvenlik yönünden bir engelin tespit edilmesi bu gerekçeler arasında sayılabilir.
Talebi reddedilen yabancının önünde iki yol vardır: yetkili idari makama itirazda bulunmak ve idari yargıda iptal davası açmak. Her iki yol bakımından da öngörülen süre, ret kararının ilgiliye tebliğinden itibaren 60 gündür.
Sürelerin işleyişine, itiraz ve dava aşamalarının nasıl yürüdüğüne ve her iki imkânın kendine özgü yönlerine dair ayrıntılar, Türk vatandaşlığı başvurusunun reddine itiraz ve iptal davası konulu çalışmamızda incelenmiştir.
Eş ve Çocukların Durumu
Bu yoldan kazanılan vatandaşlığın aile bireylerine etkisi, 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu'nun 12. maddesinde düzenlenmiştir. Anılan hüküm uyarınca, taşınmaz edinimi yoluyla Türk vatandaşı olan kişinin yabancı eşi ile hem kendisinin hem de eşinin ergin olmayan yabancı çocukları vatandaşlığı kazanabilir.
Suriye Vatandaşları Bakımından Durum
Suriye vatandaşlarının bu yoldan Türk vatandaşlığı kazanması mümkün değildir. 1062 sayılı Mukabele-i Bilmisil Kanunu hükümleri çerçevesinde, Suriye vatandaşlarının Türkiye'deki taşınmazlarına hazinece el konulmuş; bu kişilerin ülkede taşınmaz edinme imkânı ortadan kalkmıştır. Edinim imkânı bulunmadığından, buna bağlanan vatandaşlık kazanımı da gündeme gelemez.
50 Bin ve 75 Bin Dolarlık Konut Alımıyla İkamet ve Vatandaşlık
Daha düşük tutarlı konut alımları üzerinden de oturma izni ve nihayetinde vatandaşlık elde etmek mümkündür; ancak bu yol, 400 bin dolarlık istisnai kazanma usulünden yapısal olarak ayrılır.
Büyükşehirlerde 75.000, diğer illerde 50.000 dolar değerinde konut edinen yabancılar kısa dönem oturum iznine başvurabilmektedir. Türkiye'de 5 yıl süreyle ikamet etmiş olan kişilere ise vatandaşlığa başvurma imkânı tanınmıştır.
Bu usulde edinilecek taşınmazın mutlaka konut niteliğinde olması gerekir. Ayrıca yabancının önce gerekli koşulları sağlayarak kısa dönem ikamet izni alması ve bu izinle beş yıllık ikamet süresini tamamlaması aranır. Konunun ayrıntıları 5 yıl ikamet yoluyla vatandaşlık alma başlıklı çalışmamızda ele alınmaktadır.
5901 sayılı Kanun, vatandaşlık kazanımı bakımından birbirinden farklı pek çok gerekçe ve usul öngörmüştür. Diğer kazanma hallerine ve bunların ayrıntılarına Türk vatandaşlığı nasıl alınır başlıklı çalışmamızdan ulaşılabilir.
Taşınmaz Almak İsteyen Yabancıların Gözetmesi Gereken Noktalar
Türkiye'de taşınmaz edinmeyi planlayan yabancıların, alım sürecinde kuracakları hukuki ilişkilerde azami dikkat göstermesi gerekir. Bu noktada öncelikli mesele, taşınmaz satış sözleşmelerinin resmî şekilde yapılma zorunluluğudur.
Bu nedenle satış işlemlerinin tapu müdürlüğü ya da noter aracılığıyla yürütülmesi şarttır. Ayrıca edinilecek taşınmazın askeri güvenlik bölgesi sınırları içinde kalmaması kontrol edilmelidir.
Bu iki husus dışında da yabancı alıcıların dikkate alması gereken çok sayıda ayrıntı bulunur. Yabancıların taşınmaz edinimine ilişkin kanuni sınırlamalar, yürütülecek işlemler ve konuya dair kapsamlı bilgiler yabancıların Türkiye'den gayrimenkul satın alması başlıklı çalışmamızda yer almaktadır.
Sonuç
Taşınmaz yatırımına dayalı vatandaşlık kazanımı, mevzuatta istisnai olarak öngörülen yollardan biridir. Taşınmazın aranan nitelikleri karşılamaması, geçerli bir ikamet izninin bulunmaması ya da dosyada belge eksikliği gibi çeşitli nedenlerle başvurunun reddi ihtimali her zaman mevcuttur. Bu nedenle sürecin yabancılar hukuku alanında deneyimli bir hukukçu eşliğinde yürütülmesi önem taşır.
Independent Legal Değerlendirmesi
Taşınmaz yatırımı yoluyla vatandaşlık, uygulamada bir gayrimenkul işlemi gibi görünse de esasen zincirleme bir idari süreçtir. Taşınmazın seçimi aşamasında yapılan bir tercih, aylar sonra uygunluk belgesi reddiyle geri dönebilmektedir. Özellikle 2023 değişikliği sonrasında nitelik şartının sıkılaşması, alım öncesinde yapılacak hukuki incelemeyi sürecin en belirleyici adımı haline getirmiştir.
Somut bir dosyada yol haritası kurulurken şu başlıkların önceliklendirilmesini öneriyoruz:
- Taşınmazın konut, üzerinde yapı bulunan arsa ya da kat mülkiyeti/irtifakı kurulmuş arsa niteliğinde olduğunun alımdan önce doğrulanması
- Değerleme raporunun ve bedel aktarımına ilişkin banka kayıtlarının, 400.000 dolarlık eşiği tereddütsüz gösterecek biçimde hazırlanması
- Üç yıllık devir yasağı şerhinin tapu siciline eksiksiz işlendiğinin kontrol edilmesi
- Taşınmazın askeri güvenlik bölgesi veya sınırlama kapsamındaki alanlar içinde kalıp kalmadığının önceden araştırılması
- Yurt dışından temin edilecek belgelerde noter onayı ve Türkçe tercüme koşulunun baştan planlanması
- Olumsuz karar ihtimaline karşı 60 günlük itiraz ve dava süresinin takvimlenmesi
Independent Legal, yabancıların taşınmaz edinimi ve vatandaşlık başvurularında, alım öncesi hukuki inceleme aşamasından idari başvuruların ve gerektiğinde iptal davasının takibine kadar sürecin tamamında danışmanlık hizmeti sunmaktadır.