İdarenin bir taşınmazın tamamına ihtiyaç duymadığı, yalnızca projesi için gerekli olan bölümü aldığı durumlar uygulamada kısmi kamulaştırma başlığı altında incelenir. Böyle bir işlemde parselin bir kısmı kamu eline geçerken, geri kalan bölümün mülkiyeti malikte kalmaya devam eder.
Ne var ki parselin bölünmesi çoğu zaman malikte kalan alanın ekonomik değerini, kullanım imkânını veya sağladığı faydayı olumsuz etkiler. Bu nedenle kısmi kamulaştırma, yalnızca alınan bölümün karşılığının ödenmesiyle tamamlanan bir süreç değildir; geride kalan kısmın uğradığı azalış da hukuken ayrıca ele alınır ve koşulları oluşmuşsa karşılanması gerekir.
Aşağıda arta kalan bölümdeki değer azalışının hangi hallerde ve nasıl istenebileceğini, tazminatın hesaplanma yöntemini, talebin bağlı olduğu süreyi ve yargılamanın işleyişini ele alıyoruz.
Kısmi Kamulaştırma Kavramı
Kısmi kamulaştırmadan söz edildiğinde kastedilen, kamu yararı amacı güden idarenin taşınmazın bütününü değil yalnızca gereksinim duyduğu bölümünü almasıdır. İşlem sonucunda parselin bir kısmı idareye intikal ederken kalan bölüm malikin mülkiyetinde kalır. Bu yola özellikle yol, enerji hattı, altyapı ve benzeri kamu projelerinde, taşınmazın tamamına ihtiyaç bulunmadığı hallerde başvurulur.
Hukuki Dayanak
Bu işlemin hukuki temelini 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ile onunla bağlantılı mevzuat hükümleri oluşturur. Kanunun 12. maddesi, parselin yalnızca bir bölümü kamulaştırıldığında geride kalan kısımdaki değer azalışının hesaba katılacağını açıkça düzenlemiştir. Kanun koyucu bu düzenlemeyle, yalnızca alınan bölümün bedelinin ödenmesini yeterli görmemiş; geride kalan kısımda doğan olumsuz etkilerin de malike karşılanmasını öngörmüştür.
Buradan çıkan sonuç şudur: kısmi kamulaştırma sadece bir alanın idareye geçmesi değil, taşınmazın bütünü üzerindeki etkisiyle birlikte değerlendirilmesi gereken bir işlemdir.
Konunun genel çerçevesi için Kamulaştırma Nedir? Şartları ve Hukuki Süreci başlıklı çalışmamıza bakılabilir.
Arta Kalan Kısım Ne Anlama Gelir?
Arta kalan kısım, kısmi kamulaştırma sonrasında kamulaştırılmayarak malikin mülkiyetinde kalmaya devam eden bölümü ifade eder. Bu bölüm işlemden doğrudan etkilenebilir ve çoğu zaman önceki kullanım amacına eskisi gibi hizmet edemez.
Sözgelimi bir parselin yol yapımı için kamulaştırılan bölümü ayrıldığında, geriye kalan alanın şekli bozulabilir, yüzölçümü küçülebilir, ulaşım bağlantısı zayıflayabilir veya ekonomik bütünlüğü zedelenebilir. Dolayısıyla geride kalan bölümün konumu, kamulaştırmanın ayrıca ele alınması gereken bir boyutunu oluşturur.
Değer Azalışı Kavramı
Değer azalışı kavramı, kısmi kamulaştırmanın ardından malikte kalan bölümün ekonomik değerinde görülen gerilemeyi ifade eder. Bu düşüş salt yüzölçümünün küçülmesinden kaynaklanmaz; taşınmazın kullanım imkânının daralması, biçiminin bozulması, erişim olanaklarının azalması ya da ekonomik verimliliğinin gerilemesi de aynı sonucu doğurabilir.
Hukukumuz, arta kalan bölümde doğan bu azalışın tazminine imkân tanır. Dahası, kalan kısmın ekonomik açıdan kullanılamaz hale geldiği bazı hallerde malik, bu bölümün de tamamının kamulaştırılmasını talep edebilir.
Değer Azalışı ve Tazminatın Esasları
Parselin bir bölümünün idareye geçmesi, geride kalan alanın kullanım imkânı ile ekonomik değeri üzerinde çoğu zaman doğrudan etki yaratır. Bu yüzden kamulaştırma sürecinde sadece alınan bölümün karşılığının saptanması yeterli değildir; arta kalan kısımda doğan azalışın da ayrıca değerlendirilmesi gerekir. Hukukumuzda kabul edilen esas, kısmi kamulaştırma nedeniyle malikte kalan taşınmazın değerinde bir düşüş meydana gelmişse bunun malike ödenmesidir.
Bununla birlikte her kısmi kamulaştırma kendiliğinden bir değer kaybı doğurmaz. Arta kalan bölüm önceki kullanım amacına hizmet etmeyi sürdürebiliyorsa, ekonomik bütünlüğünü koruyabiliyorsa ya da yeni durumu taşınmazın değerini kayda değer biçimde etkilemiyorsa tazminat gündeme gelmeyebilir. Bu nedenle değer kaybının bulunup bulunmadığı, her dosyada teknik inceleme ve bilirkişi değerlendirmesiyle ortaya konur.
Bedel tespiti sürecinin bütünü hakkında ayrıntılı bilgi için Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescili Davası başlıklı çalışmamız incelenebilir.
Değer Azalışına Yol Açan Başlıca Haller
Malikte kalan bölümün değerini düşürebilecek pek çok durum söz konusu olabilir. Bu haller taşınmazın fiziksel yapısını, kullanım amacını ya da ekonomik değerini doğrudan etkiler. Uygulamada en sık karşılaşılanlar şunlardır:
- Parselin yol veya ulaşım bağlantısının zayıflaması, kimi hallerde tümüyle kesilmesi
- Geometrik bütünlüğün bozularak parselin düzensiz bir şekle bürünmesi
- Kalan yüzölçümünün kullanım bakımından elverişsiz hale gelmesi
- İmar açısından değer yitirilmesi ya da yapılaşma imkânının daralması
- Tarım arazilerinde üretim bütünlüğünün bozulması veya verimin gerilemesi
- Gürültü, titreşim, çevresel etkiler ya da güvenlik riskleri nedeniyle kullanım değerinin düşmesi
- Taşınmazın ekonomik kullanım amacının değişmesi veya sınırlanması
Bu tür durumların varlığı halinde arta kalan taşınmazın piyasa değeri gerileyebilir ve malik bakımından ekonomik bir kayıp doğar. Değer kaybının bulunup bulunmadığı yalnızca yüzölçümündeki değişikliğe bakılarak değil, taşınmazın genel kullanım özellikleri ile ekonomik değeri birlikte gözetilerek belirlenir.
Değer Kaybı Bedelinin Hesaplanması
Arta kalan taşınmazdaki azalışın saptanması teknik bir değerlendirme gerektirdiğinden genellikle bilirkişi incelemesiyle yapılır. Mahkemece görevlendirilen heyet, taşınmazın kamulaştırma öncesindeki ve sonrasındaki durumunu karşılaştırarak kalan bölümün değerinde oluşan değişimi ortaya koyar. Bu çalışmada parselin konumu, yüzölçümü, imar durumu, cinsi, hangi amaçla kullanıldığı ve ekonomik değeri birlikte gözetilir.
Hesaplamanın temelini, taşınmazın kamulaştırmadan önceki değeri ile işlem sonrasında arta kalan kısmın değeri arasındaki fark oluşturur. Diğer bir anlatımla tazminatın dayanağı, taşınmazın ekonomik değerinde gerçekleşen fiili azalmadır. Belirleme sırasında piyasa koşulları, emsal satış verileri, taşınmazın ileriye dönük ekonomik potansiyeli ve kullanım olanakları da değerlendirmeye dahil edilir.
Değer kaybı bedelinin isabetli ve adil biçimde saptanması, uygulamada çoğu zaman davanın en kritik aşamasıdır. Bu nedenle bilirkişi raporunun içeriği, tercih edilen yöntemler ve hesaplama kriterleri yargılama boyunca titizlikle incelenmekte ve taraflarca itiraza konu edilebilmektedir.
Talebin Zamanı ve İleri Sürülme Biçimi
Kısmi kamulaştırma sonrasında arta kalan taşınmazın değerinde bir azalma doğmuşsa malik bunun tazminini isteyebilir. Ancak bu istem belirli usul kurallarına ve özellikle bir süre şartına bağlanmıştır. Değer kaybı tazminatı çoğunlukla, bedel tespiti ve tescil davasının içinde dile getirilir; kimi hallerde bağımsız bir istem ya da itiraz biçiminde de gündeme gelebilir. Bu nedenle malikin süreci yakından izlemesi ve haklarını süresinde kullanması büyük önem taşır.
Talep Hangi Aşamada İleri Sürülür?
Bu bedel çoğunlukla kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davası görülürken talep edilir. Malik, elinde kalan bölümün değerinin düştüğünü ileri sürüp bu iddianın bilirkişi marifetiyle araştırılmasını isteyebilir. Mahkeme gerekli görürse taşınmaz üzerinde keşif yapılmasına ve rapor düzenlenmesine karar verir.
Talebin açık ve tereddüde yer bırakmayacak biçimde dile getirilmesi önemlidir. Aksi halde mahkeme, yalnızca kamulaştırılan bölümün bedelini belirlemekle yetinebilir.
Otuz Günlük Hak Düşürücü Süre
Bu alandaki en kritik konulardan biri 30 günlük hak düşürücü süredir. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu uyarınca malik, işlem sonucunda elinde kalan bölümün değerinin gerilediğini iddia edecekse bu istemini kanunda öngörülen süre içinde mahkemeye bildirmek zorundadır.
Süre kural olarak kamulaştırma işleminin ya da bedele ilişkin işlemlerin malike tebliğ edildiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Sürenin kaçırılması halinde değer kaybı isteminde bulunma hakkı ortadan kalkar.
Sürenin Kaçırılması Halinde Ne Olur?
Hak düşürücü süre içinde talepte bulunulmazsa, arta kalan bölümde gerçekten bir azalma doğmuş olsa dahi bu zarar sonradan istenemez. Uygulamada en sık rastlanan hak kayıplarından biri tam olarak budur: değer kaybı talebinin süresi içinde ileri sürülmemesi.
Malikler çoğu zaman dikkatini yalnızca kamulaştırılan bölümün bedeline yöneltmekte, geride kalan kısımdaki azalışı ise süre dolduktan sonra fark etmektedir. Oysa kanun, bu istemin belirli bir süre içinde ve açıkça dile getirilmesini zorunlu tutmaktadır.
Yargılama Süreci
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Arta kalan bölümdeki değer azalışına dayanan istemler, kural olarak bedel tespiti ve tescil davasını görmekle görevli mahkemeye yöneltilir. Bu uyuşmazlıklarda görev Asliye Hukuk Mahkemesine, yetki ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine aittir.
Uygulamada bu talep çoğunlukla aynı dosya içinde dile getirilmekle birlikte, bağımsız bir dava açılması yoluyla da gündeme getirilebilir. Ne var ki hak düşürücü sürenin varlığı, istemin zamanında ve doğru mercie yöneltilmesini belirleyici kılar.
Deliller ve İspat
Elde kalan bölümde bir değer düşüşü doğduğunun kanıtlanması, yargılamanın en kritik halkasıdır. Mahkeme bu nedenle çoğunlukla mahallinde keşif yapılmasına ve teknik bilirkişi incelemesine hükmeder.
Azalışın saptanmasında öne çıkan deliller şunlardır:
- Bilirkişi raporu ile keşif tutanakları
- Tapu kayıtları ve kadastro belgeleri
- Emsal satış kayıtları
- İmar planları ile imar durumunu gösteren belgeler
- Taşınmazın fiili kullanımına ilişkin bilgi ve belgeler
- Kamulaştırma işlemlerine dair resmi evrak
Bilirkişi raporu, değer kaybının varlığı ve miktarı bakımından uygulamada belirleyici rol oynar. Bu sebeple incelemenin kapsamı ile kullanılan hesaplama yöntemleri taraflarca dikkatle gözden geçirilmeli, gerektiğinde rapora itiraz edilmelidir.
Yargılama Giderleri ve Vekâlet Ücreti
Kısmi kamulaştırmadan doğan tazminat davalarında yargılama giderleri ile vekâlet ücreti, davanın sonucuna göre taraflar arasında paylaştırılır. Talebin kabulü halinde bu kalemler kural olarak idare üzerinde bırakılır; davanın reddi durumunda ise davacı tarafa yükletilebilir.
Bu tür dosyalarda keşif harcamaları, bilirkişi ücretleri ve benzeri masraflar da yargılama gideri sayılır. Bu sebeple yargı yoluna gidilmeden önce muhtemel maliyetin ve sürecin özenle hesaplanması, hak kaybının önlenmesi bakımından önemlidir.
Independent Legal Değerlendirmesi
Kısmi kamulaştırma dosyalarında maliklerin en sık düştüğü hata, dikkatini yalnızca idarenin aldığı metrekarenin karşılığına yöneltmektir. Oysa çoğu olayda asıl kayıp, elde kalan parselin biçiminin bozulması, yola cephesini yitirmesi veya tarımsal bütünlüğünün dağılması nedeniyle ortaya çıkar ve bu kayıp alınan bölümün bedelini aşabilir. Talebin bir hak düşürücü süreye bağlanmış olması ise hatayı telafi edilemez hale getirmektedir.
Bu nedenle kamulaştırma tebligatı eline ulaşan malikin, henüz bedel tartışmasına girmeden önce parselin kamulaştırma sonrası halini teknik olarak değerlendirmesi gerekir. Somut bir dosyada şu başlıklar önceliklendirilmelidir:
- Tebliğ tarihinin belgelenmesi ve otuz günlük hak düşürücü sürenin takvime bağlanması
- Değer kaybı isteminin dava dilekçesinde ya da beyan dilekçesinde açıkça ve ayrı bir kalem olarak ileri sürülmesi
- Kamulaştırma öncesi ve sonrası duruma ilişkin kadastral ve imar verilerinin karşılaştırmalı biçimde dosyaya sunulması
- Arta kalan bölümün ekonomik olarak kullanılamaz hale gelmesi ihtimalinde tamamının kamulaştırılması talebinin gündeme getirilmesi
- Bilirkişi raporunda kullanılan emsallerin, yöntemin ve karşılaştırma tarihlerinin süresinde denetlenmesi
- Keşif ve bilirkişi giderleri dahil olmak üzere yargılama maliyetinin baştan öngörülmesi
Independent Legal, kamulaştırma uyuşmazlıklarında arta kalan kısmın değer kaybının tespitinden bilirkişi raporuna itiraz sürecine kadar tüm aşamalarda danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır.