Türkiye'de konut ya da arazi edinmek isteyen yabancıların önüne çıkan ilk soru, bu imkânın herkes için aynı ölçüde açık olup olmadığıdır. Mevzuat yabancıların mülk sahibi olmasını topyekûn yasaklamamış, buna karşılık uyruk, taşınmazın büyüklüğü, bulunduğu bölge ve kullanım amacı gibi ölçütlerle edinimi belirli bir çerçeveye oturtmuştur. Bu çerçevenin dışına taşan bir devir işleminin hukuken sonuç doğurması beklenemez.
Uygulamada asıl güçlük, sınırlamaların bilinmemesinden çok işlem aşamalarında yapılan teknik hatalardan doğmaktadır. Üzerinde takyidat bulunan bir taşınmazın devralınması, imar durumunun sorgulanmaması, satıcı tarafın temsil yetkisinin doğrulanmaması ya da devrin resmî şekle uygun tamamlanmaması, alıcı yabancı aleyhine ağır sonuçlar üretebilir. Bu tür kayıpların büyük bölümü, satış öncesinde yapılacak düzgün bir kayıt incelemesiyle önlenebilir niteliktedir.
Bu bilgi notunda, yabancı gerçek ve tüzel kişiler bakımından geçerli edinme sınırlarını, satın alma kararından önce denetlenmesi gereken hususları, tapu müdürlüğüne yapılacak başvuruda istenen belgeleri ve talebin reddi hâlinde izlenecek yolu ayrıntılarıyla değerlendiriyoruz.
Yabancı Kişilerin Taşınmaz Edinmesine Getirilen Sınırlar
Yabancıların ülkemizde taşınmaz satın alması hukuken mümkündür; ancak bu imkân koşulsuz değildir. Konunun yasal dayanağı 2644 Sayılı Tapu Kanunu'nun 35. maddesidir. Anılan düzenlemeden çıkan başlıca sınırlamalar şunlardır:
- Yüzölçümü oranı. Bir yabancının edindiği taşınmazların toplam alanı, o ilçede özel mülkiyete konu olan yüzölçümünün %10'unu aşamaz.
- Kişi başına alan üst sınırı. Gerçek kişiler bakımından ülke genelinde edinilebilecek toplam alan 30 hektar olarak belirlenmiştir. Bu üst sınır, belirli hâllerde 60 hektara kadar yükseltilebilir; yükseltme yetkisi Cumhurbaşkanına aittir.
- Uyruk koşulu. Taşınmazı satın alacak kişi gerçek kişi ise, vatandaşı olduğu ülkenin Cumhurbaşkanınca izin verilen ülkeler arasında yer alması aranır.
- Bölge yasağı. Askerî yasak bölgelerle güvenlik bölgeleri, yabancı ediniminin tümüyle kapalı olduğu alanlardır. Bu yerlerde yabancıların taşınmaz satın alması da kiralaması da mümkün değildir.
- Tüzel kişiler. Ticaret şirketleri dışında kalan yabancı tüzel kişilerin ülkemizde taşınmaz yatırımı yapmasına izin verilmemiştir. Ticaret şirketleri ise ancak edinmeyi düşündükleri taşınmaza ilişkin projeyi sunduktan sonra yatırım yapabilir; taşınmazın sonradan proje amacına aykırı biçimde kullanılması hâlinde ilgili Bakanlık taşınmazı tasfiye eder.
Sayılan bu başlıklar mutlak bir liste değildir. Cumhurbaşkanı, ülke menfaatlerinin gerektirdiği ölçüde yukarıda yer almayan başka kısıtlamalar da getirebilir; bu yetki, edinimin belirli hâllerde bütünüyle yasaklanmasına kadar uzanabilir.
Sınırlara uygunluk, işlemin geçerliliğini doğrudan belirleyen bir konudur. Kanuna aykırı biçimde gerçekleştirilen bir satın alma hukuki sonuç doğurmayacağından, devir öncesinde kısıtlamaların taşınmaz özelinde tek tek denetlenmesi ve sürecin hukuki destek altında yürütülmesi gerekir.
Satın Alma Öncesinde Denetlenmesi Gereken Hususlar
Yabancı alıcı bakımından asıl belirleyici aşama, tapuda imza atılmadan önce yapılan incelemedir.
Öncelikle taşınmazın devrine engel oluşturabilecek bir kayıt bulunup bulunmadığı araştırılmalıdır. Üzerinde ipotek ya da haciz bulunan bir konutun satın alınması ciddi hak kayıplarına yol açabilir; bu konudaki bilgiye Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü üzerinden ulaşmak mümkündür. Aynı aşamada taşınmazın imar durumunun sorgulanması da ihmal edilmemelidir.
İkinci kontrol noktası taraf ve yetki denetimidir. Taşınmazın kayıtlı malikinin kim olduğu ile satışı yürüten kişinin temsil yetkisinin bulunup bulunmadığı ayrıca doğrulanmalıdır. Uygulamada sahte vekâletnameyle yapılan devir girişimlerine rastlandığından, vekâlet belgesinin gerçekliği bu incelemenin merkezinde yer alır.
Bunların yanında şu hususların da gözetilmesi gerekir:
- Alım işlemi bir aracı kuruluş üzerinden yürütülecekse, söz konusu firmanın güvenilirliği başlı başına önem taşır; bu noktada bir avukattan hukuki danışmanlık alınması yerinde olur.
- Yalnızca noter önünde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi mülkiyeti geçirmeye yetmez. Devrin tamamlanması için tapu müdürlüğünde, öngörülen prosedüre uygun resmî işlemin yapılması şarttır.
- Taşınmaz satın almak isteyen yabancının önceden ikamet izni edinmiş olması aranmaz.
- Tapu müdürlüğüne yapılan başvuru reddedilirse, ilgili müdürlüğün bağlı bulunduğu Bölge Müdürlüğüne itiraz başvurusu yapılabilir.
- Satın alma sürecinde taraflar arasında uyuşmazlık çıkması hâlinde çözüm mercii Türk mahkemeleridir; dava bu mahkemelerde açılır.
Görüldüğü üzere gözetilmesi gereken başlıklar hem sayıca fazladır hem de birbirini tamamlar niteliktedir. Bu noktalardan yalnızca birinin atlanması, sonradan telafisi güç sonuçlar doğurabilir; bu nedenle sürecin baştan sona hukuki destekle yürütülmesi önerilir.
Tapu Müdürlüğüne Sunulacak Belgeler
Türkiye'de taşınmaz edinmek isteyen yabancının ilk yapması gereken, Tapu Müdürlüğüne başvuruda bulunmaktır. Gerçek kişilerce yapılacak başvurularda aranan belgeler şu şekilde özetlenebilir:
- Başvuran yabancıya ait kimlik belgesi ve pasaport
- Alıcı ile satıcının birer fotoğrafı
- Devre konu taşınmazın tapu senedi
- Satın alınacak taşınmaza ilişkin rayiç değer belgesi
- Taşınmaz konut, işyeri gibi bir yapı niteliğindeyse zorunlu deprem sigortası poliçesi
- İşlem yurt dışında düzenlenmiş bir vekâletnameyle yapılacaksa bu belgenin aslı, onaylı örneği ve tercümesi
Sürecin Genel Değerlendirmesi
Yukarıda yabancıların ülkemizde taşınmaz alırken hangi sınırlamalarla karşılaştığını, satın almanın hangi koşullara bağlandığını, alım öncesinde nelerin denetlenmesi gerektiğini ve tapu müdürlüğüne yapılacak başvurunun nasıl şekillendiğini ayrı ayrı ele aldık.
Konu, görünürde basit bir alım satım işlemi gibi dursa da teknik ayrıntı yoğunluğu yüksek bir alandır. Sürecin olumsuzluk yaşanmadan tamamlanabilmesi için her aşamada avukata danışılarak ilerlenmesi ve mevzuattan doğan sınırların somut taşınmaz özelinde önceden değerlendirilmesi gerekir.
Independent Legal Değerlendirmesi
Yabancı ediniminde uyuşmazlıkların önemli bir bölümü, tapu devrinden sonra ortaya çıkan ve o aşamada düzeltilmesi güçleşen eksikliklerden kaynaklanmaktadır. Alıcının uyruğu, taşınmazın konumu ve alanı ile kullanım amacı gibi başlıklar işlem öncesinde birlikte değerlendirildiğinde, hem geçersizlik riski hem de ekonomik kayıp ihtimali belirgin biçimde azalır.
Somut bir alım işleminde şu hususların önceliklendirilmesi yerinde olur:
- Taşınmazın askerî yasak bölge veya güvenlik bölgesi kapsamına girip girmediğinin resmî kayıtlardan doğrulanması
- Alıcının uyruğu bakımından edinim izninin bulunduğunun ve alan sınırlarının aşılmadığının önceden teyidi
- Tapu kaydındaki ipotek, haciz ve diğer takyidatlar ile imar durumunun satıştan önce incelenmesi
- Satıcı ya da temsilcisinin yetkisinin, özellikle yurt dışında düzenlenmiş vekâletnamelerde titizlikle denetlenmesi
- Devrin noterdeki satış vaadiyle sınırlı bırakılmayıp tapu müdürlüğünde resmî senetle tamamlanması
- Başvurunun reddi ihtimaline karşı Bölge Müdürlüğüne itiraz seçeneğinin ve süresinin baştan planlanması
Independent Legal, yabancıların Türkiye'deki taşınmaz yatırımlarında tapu kaydı incelemesinden devir işleminin tamamlanmasına ve gerektiğinde idari itiraz sürecinin yürütülmesine kadar tüm aşamalarda danışmanlık hizmeti sunmaktadır.