Türkiye'de yabancı uyruklu kişilerin taşınmaz satın alabilmesi, mevzuatın çizdiği koşullar ve sınırlar içinde mümkündür. Son yıllarda konut, arsa ve ticari nitelikli taşınmazlara yönelen yabancı sermayenin yanı sıra, vatandaşlık kazanma amacı taşıyan yatırımlar da belirgin biçimde artmıştır.
Bununla birlikte edinim süreci yalnızca bir alım kararından ibaret değildir. Askeri yasak bölgeler, güvenlik kısıtları, değerleme raporu zorunluluğu, döviz mevzuatı ve tapu işlemleri gibi başlıklar sürecin her aşamasında belirleyici olur. Uygulamada sahte vekâletnameler, imar ve ruhsat sorunları ile vatandaşlık başvurularından doğan uyuşmazlıklar da sıkça gündeme gelmektedir.
Bu bilgi notunda; yabancıların taşınmaz edinim koşullarını, tabi oldukları sınırlamaları, satın alma sürecinin aşamalarını, şirketler bakımından geçerli özel rejimi, vatandaşlık yatırımlarını ve olası uyuşmazlıklarda başvurulacak yargı yolunu ele alıyoruz.
Yabancılar Türkiye'de Taşınmaz Edinebilir mi?
Yabancı gerçek kişilerin ülkemizde taşınmaz iktisap etmesi, mevzuatta öngörülen koşulların karşılanması kaydıyla hukuken mümkündür. Bu alandaki hareketlilik özellikle son dönemde artmış; konut, arsa, ticari taşınmaz ve vatandaşlığa yönelik yatırımlar yabancı alıcılar bakımından öne çıkan tercihler haline gelmiştir.
Ne var ki söz konusu imkân sınırsız değildir. Güvenlik gerekçeli bölge kısıtları, yüzölçümüne ilişkin üst sınırlar ve özel kanunlardan doğan yasaklar, uygulamada edinimin sınırlarını çizen temel unsurlardır.
Düzenlemenin Kanuni Çerçevesi
Yabancıların taşınmaz edinimini düzenleyen temel hüküm Tapu Kanunu m. 35'tir.
Bu madde, yabancı gerçek kişilerin taşınmaz iktisabını belirli koşullara bağlamakta; edinimin usulünü, uygulanacak sınırlamaları ve idari denetim araçlarını ortaya koymaktadır. Kanun metninin yanında, konuya ilişkin yönetmelikler, Cumhurbaşkanı kararları ve özel kanunlarda yer alan hükümler de uygulamada belirleyici rol oynamaktadır.
Karşılıklılık Şartının Yürürlükten Kalkması
Önceki dönemde yabancıların taşınmaz satın alabilmesi "karşılıklılık" ilkesine bağlıydı. Bu ilke uyarınca, yalnızca kendi ülkesinde Türk vatandaşlarına taşınmaz edinme hakkı tanıyan devletlerin vatandaşları Türkiye'de mülk edinebiliyordu.
Yapılan kanun değişiklikleriyle bu koşul yürürlükten kaldırılmış ve yabancıların edinim imkânı önemli ölçüde genişlemiştir.
Bununla birlikte belirli ülkelerin vatandaşları bakımından çeşitli kısıtlamaların halen uygulandığı göz ardı edilmemelidir.
Hangi Ülke Vatandaşları Edinim Yapabilir?
Hangi ülke vatandaşlarının Türkiye'de taşınmaz iktisap edebileceği, ilgili mevzuat ve Cumhurbaşkanı kararlarıyla belirlenmektedir.
Her yabancı uyruklunun sınırsız biçimde mülk edinmesi söz konusu değildir. Kimi ülkeler bakımından özel izin alınması koşulu getirilebilmekte, kimi ülkeler için yüzölçümü üzerinden kısıtlama uygulanmakta, bazı hallerde edinim yalnızca belirli bölgelerle sınırlandırılmakta, bazı hallerde ise bütünüyle yasaklanabilmektedir. Bu nedenle alım kararı verilmeden önce ilgilinin uyruğunun ayrıca değerlendirilmesi gerekir.
Gerçek Kişiler ile Yabancı Şirketler Arasındaki Ayrım
Yabancı gerçek kişilerin edinimi ile yabancı şirketlerin edinimi birbirinden farklı hukuki rejimlere tabidir.
Gerçek kişiler belirli koşullarla taşınmaz satın alabilirken, şirketler bakımından daha katı kurallar ve özel izin mekanizmaları devreye girmektedir.
Ayrıca Türkiye'de kurulmuş yabancı sermayeli şirketler ile doğrudan yabancı ülke hukukuna tabi şirketler arasında da kayda değer hukuki farklılıklar bulunmaktadır.
Edinime İlişkin Genel Sınırlamalar
Yabancıların taşınmaz iktisabı bakımından bir dizi genel sınırlama söz konusudur. Uygulamada öne çıkanlar şunlardır:
- Özel kanunlardan kaynaklanan yasak ve kısıtlamalar
- Ülke genelinde kişi başına 30 hektarlık edinim tavanı (bu sınır Cumhurbaşkanı kararıyla 60 hektara kadar yükseltilebilir)
- Bir ilçedeki özel mülkiyete konu alanın %10'unu aşmama kuralı
- Güvenlik bölgeleri kapsamındaki alanlar
- Askeri yasak bölge statüsündeki yerler
Bu tablo karşısında, yabancı yatırımcının alım öncesinde hukuki inceleme yaptırması ve taşınmazın edinime elverişli olup olmadığını tespit ettirmesi büyük önem taşımaktadır.
Edinim Üzerindeki Yasal Sınırlamalar
Yabancı gerçek kişilerin taşınmaz edinmesi mümkün olsa da bu hak mutlak değildir. Kamu güvenliği, askeri hassasiyetler, stratejik bölgelerin korunması ve ülke politikaları doğrultusunda çeşitli yasal sınırlar getirilmiştir.
Dolayısıyla değerlendirme yapılırken yalnızca taşınmazın hukuki durumu değil; konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve alıcının uyruğu da birlikte ele alınmalıdır.
Askeri Yasak Bölgeler
Askeri yasak bölgelerde yabancıların taşınmaz edinmesine izin verilmemektedir. Askeri birliklerin, stratejik tesislerin ve savunma alanlarının çevresindeki bazı yerler bu kapsamda edinime kapalı tutulur.
Bu sebeple tapu işlemleri yürütülürken taşınmazın askeri yasak bölge sınırları içinde kalıp kalmadığı ilgili kurumlarca incelenmektedir.
Güvenlik Bölgeleri
Bazı taşınmazlar özel güvenlik bölgesi ilan edilmiş alanlar içinde kalabilmektedir. Bu tür yerlerde yabancıların edinimi tümüyle yasaklanabileceği gibi, özel izin alınması koşuluna da bağlanabilmektedir.
Sınır hattındaki yerleşimler ve stratejik nitelik taşıyan alanlar bakımından yapılan güvenlik değerlendirmeleri uygulamada belirleyici olmaktadır.
İlçe Ölçeğinde Yüzölçümü Sınırı
Bir ilçe sınırları içinde yabancılarca edinilebilecek taşınmaz miktarı yüzölçümü esas alınarak sınırlandırılmıştır.
Buna göre yabancıların edindiği taşınmazların toplam yüzölçümü, ilgili ilçedeki özel mülkiyete konu alanın %10'unu geçemez.
Düzenlemenin amacı, belirli bölgelerde yabancı mülkiyetinin yoğunlaşmasının önüne geçmektir.
Kişi Başına Düşen Edinim Üst Sınırı
Bir yabancı gerçek kişinin ülke genelinde edinebileceği taşınmaz miktarı, hem mülkiyet yapısının denetlenebilmesi hem de stratejik güvenlik kaygıları nedeniyle sınırlandırılmıştır.
Tapu Kanunu m. 35 uyarınca yabancı bir gerçek kişinin Türkiye genelinde iktisap edebileceği taşınmazların toplam yüzölçümü 30 hektarı aşamaz. Cumhurbaşkanı kararıyla bu tavanın iki katına, yani 60 hektara kadar yükseltilmesi mümkündür.
Bu çerçevede taşınmazın niteliği, edinimin hangi amaçla yapıldığı ve kişinin ülke genelindeki toplam yüzölçümünün 30/60 hektar sınırı içinde kalıp kalmadığı ayrıca değerlendirilmektedir. Özellikle farklı illerden parça parça alım yapılması halinde, kişinin ülke çapındaki toplam mülkiyeti Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü sistemleri üzerinden denetlenir. Sınırın aşıldığının tespiti halinde tapu işleminin gerçekleştirilmesi mümkün olmayabilir.
Özel Kanunlardan Doğan Kısıtlamalar
Belirli taşınmaz türleri, genel rejimin ötesinde özel kanunlardan kaynaklanan ek sınırlamalara tabidir. Bu kapsamda değerlendirilmesi gereken başlıca alanlar şunlardır:
- Orman vasfındaki alanlar
- Enerji ve maden faaliyetlerine ayrılmış bölgeler
- Koruma altına alınmış sit alanları
- Kıyı mevzuatına tabi yerler
- Tarım arazileri (tarla, bağ veya bahçe niteliğindeki bir taşınmazı satın alan yabancı, alım tarihinden itibaren 2 yıl içinde tarımsal bir proje hazırlamak ve bu projeyi ilgili Bakanlığın onayına sunmakla yükümlüdür; projenin süresinde tamamlanmaması ya da onaylanmaması halinde taşınmazın idarece satılarak tasfiye edilmesi gündeme gelir)
Bu nedenle yabancı yatırımcının incelemesini tapu kaydıyla sınırlı tutmaması, taşınmazın bağlı olduğu özel hukuki statüyü de araştırması gerekmektedir.
Cumhurbaşkanı Kararları ve Ülke Bazlı Uygulamalar
Bazı ülkelerin vatandaşları hakkında taşınmaz edinimine yönelik özel sınırlamalar uygulanabilmektedir. Bu sınırlamaların çerçevesi ilgili mevzuat ile Cumhurbaşkanı kararları tarafından belirlenir. Söz konusu uyruklar bakımından edinim; özel izin şartına bağlanabilmekte, yüzölçümü üzerinden sınırlandırılabilmekte, yalnızca belirli bölgelerle kısıtlanabilmekte veya tamamen yasaklanabilmektedir.
Bu nedenle sürece girilmeden önce alıcının uyruğuna ilişkin güncel bir hukuki değerlendirme yapılması yerinde olur.
Satın Alma Sürecinin Aşamaları
Yabancıların taşınmaz edinimi, tek bir sözleşmenin imzalanmasıyla tamamlanan bir işlem değildir; tapu prosedürleri, bankacılık işlemleri, değerleme raporu, döviz işlemleri ve çeşitli idari adımları kapsayan çok aşamalı bir süreçtir.
Bu süreçte tapu kayıtlarının incelenmesi, taşınmaz üzerindeki takyidatların araştırılması ile vatandaşlık ya da oturma izni bakımından uygunluk analizi yapılması özel bir önem taşır.
Vergi Numarasının Temini
Taşınmaz alımına başlanabilmesi için yabancının öncelikle Türk vergi numarası edinmesi gerekir. Bu numara; vergi işlemlerinin yürütülmesi, resmi ödemelerin yapılması, banka hesabı açılması ve tapu prosedürleri bakımından zorunlu belgeler arasında yer alır. Vergi numarası uygulamada ilgili vergi dairelerinden temin edilebilmektedir.
Türkiye'de Banka Hesabı Açılması
Satış bedelinin ödenmesi ve resmi işlemlerin yürütülebilmesi için yabancı yatırımcılar çoğunlukla Türkiye'de bir banka hesabı açmaktadır. Resmi ödeme kayıtlarının oluşturulması, vatandaşlık başvurularının desteklenmesi, döviz bozdurma işlemlerinin yapılması ve satış bedelinin transferi bakımından banka kayıtları kritik bir işleve sahiptir.
Taşınmazın Belirlenmesi ve Hukuki İnceleme
Alım kararı verilmeden önce kapsamlı bir hukuki inceleme yapılması gerekir. Bu inceleme; vatandaşlık mevzuatı bakımından uygunluk, taşınmaz hakkında derdest bir dava bulunup bulunmadığı, ruhsat ve iskân durumu, imar planındaki konum, tapu kaydındaki şerhler, ipotek ve haciz kayıtları ile tapu sicilinin genel durumu üzerinde yoğunlaşmalıdır.
Uygulamada yeterli inceleme yapılmadan gerçekleştirilen işlemler, yabancı yatırımcılar bakımından ciddi mağduriyetlere yol açabilmektedir.
Tapu Kayıtları Üzerinden Yapılan Denetim
Satın alınacak taşınmazın sicil kaydının ayrıntılı biçimde incelenmesi zorunludur. Bu incelemede satışa engel teşkil eden kayıtlar, aile konutu şerhi, şufa hakları, hacizler, ipotekler, taşınmaz üzerindeki diğer takyidatlar ve malike ilişkin bilgiler ayrı ayrı kontrol edilmelidir.
Zorunlu Ekspertiz (Değerleme) Raporu
Yabancıların taşınmaz ediniminde ekspertiz raporu alınması zorunludur. Bu rapor taşınmazın gerçek piyasa değerinin belirlenmesini sağlar. Raporun geçerlilik süresi düzenlendiği tarihten itibaren 3 aydır; satış tamamlanmadan önce sürenin dolup dolmadığı kontrol edilmelidir.
Değerleme raporu özellikle muvazaalı işlemlerin engellenmesi, satış bedelinin tespiti ve vatandaşlık başvuruları bakımından belirleyici bir işlev görmektedir.
Döviz Alım Belgesi Düzenlenmesi
Yabancı alıcının taşınmaz bedelini döviz olarak bir bankaya satması ve karşılığında "Döviz Alım Belgesi" alması zorunludur. Ödemenin satıcıya banka aracılığıyla Türk Lirası olarak yapılması gerekir. DAB ibraz edilmeksizin tapuda yabancı adına tescil işlemi gerçekleştirilemez.
Tapu Müdürlüğündeki İşlemler
Satış, tapu müdürlüğünde resmi şekilde yapılır. Bu aşamada tescil işlemleri gerçekleştirilir, harç ve vergiler tahsil edilir, resmi senet hazırlanır, gerekli hallerde tercüman görevlendirilir ve tarafların kimlik denetimi yapılır. Yabancının taraf olduğu işlemlerde uygulamada yeminli tercüman bulundurulması gerekebilmektedir.
Tescilin Tamamlanması
Tapu müdürlüğündeki resmi işlemlerin bitirilmesi ve tescilin yapılmasıyla birlikte taşınmazın mülkiyeti yabancı yatırımcıya intikal eder.
Tescille birlikte yabancı kişi, taşınmaz üzerinde hukuken malik sıfatını kazanmış olur.
Vekâletname ile Yürütülen İşlemler
Yabancılar taşınmaz alım işlemlerini vekâletname yoluyla da yürütebilmektedir. Ancak uygulamada tercüme ve noter aşamasından kaynaklanan sorunlar, muvazaalı işlemler, vekile tanınan yetkinin sınırlarının aşılması ve sahte vekâletnameler ciddi uyuşmazlıklara yol açabilmektedir.
Bu nedenle vekâletname ile işlem yapılırken belgelerin incelenmesi ve hukuki denetimin sağlanması büyük önem taşır.
Yabancı Şirketlerin Taşınmaz Edinimi
Yabancı şirketlerin Türkiye'de taşınmaz iktisabı, gerçek kişilerinkinden farklı kurallara bağlıdır. Şirketin nerede kurulduğu, faaliyet alanı, sermaye yapısı ve taşınmazın hangi amaçla kullanılacağı uygulamada belirleyici unsurlardır.
Ayrıca Türkiye'de kurulmuş yabancı sermayeli şirketler ile doğrudan yabancı ülke hukukuna tabi şirketlerin edinim koşulları da birbirinden ayrışmaktadır.
Yabancı Ülke Hukukuna Tabi Şirketler
Doğrudan yabancı ülke hukukuna tabi şirketlerin Türkiye'de taşınmaz edinmesi kural olarak sınırlı hallerde mümkündür. Bu şirketler bakımından edinim çoğunlukla özel kanun hükümlerine ve idari izin süreçlerine bağlanmıştır.
Değerlendirmede taşınmazın bulunduğu bölge, taşınmazın niteliği, yatırımın amacı ve şirketin faaliyet konusu dikkate alınır. Bazı durumlarda bu şirketlerin doğrudan taşınmaz edinmesi mümkün olmayabilmektedir.
Türkiye'de Kurulmuş Yabancı Sermayeli Şirketler
Türk hukukuna göre Türkiye'de kurulmuş yabancı sermayeli şirketler bakımından farklı bir rejim geçerlidir.
Bu şirketler kural olarak Türk şirketi sayıldığından, belirli istisnalar dışında Türk şirketlerine uygulanan edinim hükümlerine tabidir. Bununla birlikte taşınmazın kullanım amacı, şirketin faaliyet konusu, kontrol yapısı ve yabancı ortaklık oranı ayrıca incelenebilmektedir.
Şirket Adına Tapu İşlemleri
Şirket adına yürütülecek tapu işlemlerinde, şirketi temsil edenlerin yetkili olduğunun resmi belgelerle ispatlanması gerekir. Bu bakımdan tercüme ve apostil işlemleri, temsil yetkisini gösteren belgeler, yönetim kurulu kararları, imza sirküleri ve ticaret sicil kayıtları önem taşır.
Yabancı şirketlere ait belgelerin çoğu zaman noter tasdiki ve apostil şerhiyle birlikte sunulması gerekmektedir.
Özel İzin ve Sınırlamalar
Yabancı şirketlerin edinimi kimi hallerde özel izin süreçlerine ve idari denetime tabi tutulabilmektedir. Tarım arazileri, enerji ve maden sahaları, stratejik alanlar, güvenlik bölgeleri ile askeri yasak bölgeler bakımından çeşitli kısıtlamalar uygulanabilir.
Bunun yanında belirli sektörlerde faaliyet gösteren yabancı şirketler için özel mevzuat hükümleri ve ek izin mekanizmaları da devreye girebilmektedir.
Taşınmaz Yatırımı Yoluyla Türk Vatandaşlığı
Taşınmaz yatırımı karşılığında Türk vatandaşlığı kazanılması, son yıllarda yabancı yatırımcıların en çok başvurduğu yöntemlerden biridir. Belirli bir değerin üzerinde taşınmaz edinen yabancı gerçek kişiler, mevzuattaki koşulları sağlamaları halinde istisnai yoldan vatandaşlık başvurusunda bulunabilmektedir.
Ne var ki vatandaşlık amaçlı yatırımlar, olağan bir taşınmaz alımından çok daha yoğun bir hukuki ve idari denetime tabidir. Yatırım tutarının doğru hesaplanması, bedelin banka sistemi üzerinden ödenmesi, taşınmazın vatandaşlığa elverişli nitelikte olması ve tapu kütüğüne gerekli şerhlerin işlenmesi bu denetimin odağındadır.
Bunun yanında muvazaalı satışlar, gerçeği yansıtmayan değerleme raporları, aynı taşınmazın birden fazla başvuruda kullanılması ve usulsüz ödeme yöntemleri ciddi uyuşmazlıklara ve başvurunun reddine yol açabilmektedir.
Bu nedenle vatandaşlık amacıyla alım yapılmadan önce ayrıntılı bir hukuki inceleme yürütülmesi, taşınmazın hukuki durumunun analiz edilmesi ve sürecin uzman desteğiyle yönetilmesi önem taşır.
Aranan Şartlar
Taşınmaz yatırımı yoluyla vatandaşlık kazanılabilmesi, mevzuatta öngörülen koşulların bir arada gerçekleşmesine bağlıdır. Bu koşullar şöyle sıralanabilir:
- Yatırımın mevzuata uygun biçimde gerçekleştirilmiş olması
- Taşınmazın tapu kütüğüne satış yasağı şerhinin işlenmesi
- Satış bedelinin usulüne uygun şekilde ödenmesi
- Belirlenen asgari tutarda taşınmaz satın alınması
- Başvurucunun yabancı gerçek kişi sıfatını taşıması
Vatandaşlık başvuruları tapu işlemiyle sınırlı kalmaz; banka kayıtları, ekspertiz raporları ve resmî belgeler de ayrıntılı incelemeye tabi tutulur.
Asgari Yatırım Tutarı
Vatandaşlık başvurusu bakımından edinilen taşınmazın belirli bir asgari değeri karşılaması gerekir.
13 Mayıs 2022 tarihli ve sonraki düzenlemeler uyarınca istisnai Türk vatandaşlığına hak kazanabilmek için satın alınacak taşınmazın değerinin en az 400.000 Amerikan Doları (veya karşılığı döviz) olması şarttır. Bu eşiğin altında kalan yatırımlar başvuru için elverişli sayılmaz.
Uygulamada döviz alım belgeleri, bankadaki transfer kayıtları, ekspertiz raporunda belirtilen değer ve tapuda gösterilen satış bedeli birlikte değerlendirilmektedir. Gerçeğe aykırı satış bedelleri ile muvazaalı işlemler başvurunun reddiyle sonuçlanabilmektedir.
Öte yandan yatırım eşiğinin karşılanması amacıyla birden fazla taşınmazın birlikte hesaba katılması da mümkün olabilmektedir.
Üç Yıllık Satış Yasağı
Vatandaşlık amacıyla edinilen taşınmazlar bakımından 3 yıl süreyle satış yasağı uygulanır. Bu kısıtlama, "Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik kapsamındaki taahhüt" ifadesiyle tapu kütüğüne işlenir. Üç yıllık süre dolmadan şerhin terkin edilmesi ya da taşınmazın devri, kazanılmış vatandaşlığın iptaline yol açabilir.
Bu bağlamda muvazaalı işlemler, her türlü devir, bağış ve satış işlemleri idarece dikkatle incelenmektedir.
Uygunluk Belgesi
Başvuru yapılabilmesi için, taşınmaz yatırımının mevzuata uygun olduğunu ortaya koyan uygunluk belgesinin alınması gerekir. İlgili idareler bu aşamada; vatandaşlık mevzuatına uygunluğu, ekspertiz raporunu, ödeme kayıtlarını, yatırımın değerini ve taşınmazın hukuki durumunu ayrıntılı biçimde inceler.
Aynı taşınmazın daha önce başka bir vatandaşlık başvurusuna konu edilip edilmediği bu incelemede özellikle önem taşımaktadır.
Başvuru Süreci
Yatırımın tamamlanmasının ardından yabancı yatırımcı vatandaşlık başvurusunu yapabilir. Başvuru dosyasında pasaport ve kimlik belgeleri, ekspertiz raporu, döviz alım belgeleri, banka dekontları, uygunluk belgesi ve tapu kayıtları ilgili kurumlara sunulur.
Başvurular yalnızca şekli açıdan değil; güvenlik, kamu düzeni ve yatırımın gerçekliği yönünden de değerlendirilmektedir.
Başvurunun Reddedilme Sebepleri
Vatandaşlık başvuruları uygulamada çeşitli gerekçelerle reddedilebilmektedir. Reddin başlıca sebepleri şunlardır:
- Sunulan belgelerin eksik ya da hatalı olması
- Ödemenin banka süreçlerine aykırı biçimde yapılması
- Ekspertiz raporunun gerçeği yansıtmaması
- Satışın muvazaalı nitelik taşıması
- Taşınmazın aranan niteliklere sahip olmaması
- Yatırım koşullarının karşılanmamış olması
Bunlara ek olarak güvenlik soruşturmaları ve kamu düzenine ilişkin değerlendirmeler de sürecin sonucunu etkileyebilmektedir.
Vatandaşlığa Elverişli Olmayan Taşınmazlar
Her taşınmaz vatandaşlık başvurusu bakımından kabul edilebilir nitelikte değildir. Uygulamada risk doğuran taşınmaz grupları şunlardır:
- İpotek ve takyidat yönünden sorunlu olanlar
- Ekspertiz değeri gerçeği yansıtmayanlar
- Ruhsat veya iskân sorunu bulunanlar
- Hukuki ihtilaf içeren projelere ait olanlar
- Muvazaalı satışa konu edilmiş olanlar
- Daha önce bir vatandaşlık başvurusunda kullanılmış olanlar
Bu nedenle alım öncesinde ödeme sürecinin mevzuata uygun kurgulanması, ekspertiz raporunun değerlendirilmesi, proje ve ruhsat kontrollerinin yapılması ve tapu kayıtlarının incelenmesi gerekmektedir.
Devre Mülk ve Kat İrtifakı Bakımından Durum
Vatandaşlık başvurularında, üzerinde yapı bulunan (kat mülkiyeti kurulmuş) ya da inşaat ruhsatı alınmış (kat irtifakı tesis edilmiş) taşınmazların tercih edilmesi yerinde olur. Boş arsalar üzerinden başvuru yapılması halinde belirli bir proje şartı aranmaktadır. Devre mülk niteliğindeki taşınmazlar ise vatandaşlık kazanımı bakımından uygun kabul edilmemektedir.
Satıcının Uyruğu ve Geri Satış Yasağı
Vatandaşlığa esas alınacak taşınmazın; alıcının eşinden, çocuklarından veya kendisiyle aynı uyruğu taşıyan başka bir yabancıdan satın alınmamış olması gerekir. Ayrıca vatandaşlık kazanıldıktan sonra taşınmazın 3 yıl sonra eski malikine ya da onunla bağlantılı kişilere geri satılması, "muvazaa" (danışıklı işlem) olarak nitelendirilerek vatandaşlığın iptali sebebi sayılabilmektedir.
Uyuşmazlıklarda Görevli ve Yetkili Mahkeme
Yabancıların taşınmaz ediniminden veya vatandaşlık süreçlerinden doğan uyuşmazlıklarda başvurulacak yargı kolu, davanın konusuna ve karşı tarafın niteliğine göre değişir. Bu ayrımın doğru yapılması, davanın usulden reddedilmemesi bakımından kritik önemdedir.
Vatandaşlık İşlemlerine Karşı İdari Yargı Yolu
Taşınmaz yatırımına dayanan vatandaşlık başvurusunun reddi, uygunluk belgesinin düzenlenmemesi veya sonradan iptali "idari işlem" niteliği taşır. Bu uyuşmazlıklarda:
- Dava türü: İdari işlemin iptali istemiyle açılan davadır.
- Yetkili mahkeme: İşlemi tesis eden idarenin (ilgili Valilik veya Bakanlık) bulunduğu yerdeki idare mahkemesidir.
- Görevli mahkeme: İdare Mahkemesidir.
Konuya ilişkin ayrıntılar için Vatandaşlık Başvurusunun Reddi Kararının İptali Davası başlıklı çalışmamız incelenebilir.
Satış ve Tescil Uyuşmazlıklarında Adli Yargı
Satın alınan taşınmazın tescil edilmemesi, alım-satım sözleşmesine aykırılık, tapu kaydındaki hatalar ya da vatandaşlık koşulları oluşmasına rağmen mülkiyetin devredilmemesi gibi özel hukuk uyuşmazlıklarında ise durum farklıdır:
- Dava türü: Tapu iptal ve tescil davası ya da sözleşmeden doğan alacak veya tazminat davasıdır.
- Yetkili mahkeme: Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir; taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki kesindir.
- Görevli mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesidir; işlem tüketici işlemi niteliği taşıyorsa Tüketici Mahkemesi görevli olabilir.
Independent Legal Değerlendirmesi
Yabancıların taşınmaz edinimi, yüzeyde standart bir alım-satım gibi görünse de arka planda idari izin rejimi, döviz mevzuatı, güvenlik değerlendirmeleri ve vatandaşlık hukuku aynı anda işler. Uygulamada karşılaşılan sorunların büyük bölümü, taşınmazın hukuki ve idari statüsünün alım öncesinde yeterince araştırılmamış olmasından kaynaklanmaktadır. Bir taşınmazın piyasa değeri uygun olsa dahi, bulunduğu bölge veya taşıdığı nitelik nedeniyle edinime kapalı olması mümkündür.
Vatandaşlık amaçlı yatırımlarda ise risk daha da yoğunlaşır; zira burada yalnızca mülkiyetin kazanılması değil, kazanılan statünün sonradan iptal edilmemesi de gözetilmelidir. Somut bir dosyada şu başlıkların öncelikli olarak ele alınması yerinde olur:
- Taşınmazın askeri yasak bölge, güvenlik bölgesi ve özel statülü alan yönünden ilgili kurumlar nezdinde araştırılması
- Alıcının uyruğu bakımından güncel Cumhurbaşkanı kararlarının ve ülke bazlı kısıtlamaların taranması
- Kişi başına 30/60 hektar sınırı ile ilçedeki %10 kuralı karşısında mevcut mülkiyet durumunun hesaplanması
- Ödeme akışının döviz alım belgesi ve banka kayıtlarıyla eksiksiz belgelendirilmesi
- Vatandaşlık başvurularında 3 yıllık şerhin sonuçlarının ve geri satış yasağının baştan planlanması
- Vekâletnameyle yürütülen işlemlerde temsil yetkisinin kapsamının ve belgenin gerçekliğinin denetlenmesi
Independent Legal, yabancı gerçek kişi ve şirketlerin taşınmaz yatırımlarında hukuki inceleme aşamasından tapu işlemlerine ve vatandaşlık başvurularından doğan uyuşmazlıkların takibine kadar sürecin tamamında danışmanlık hizmeti sunmaktadır.