Borcun vadesinde ödenmemesi ihtimali, alacaklıyı alacağını önceden güvenceye bağlamaya yöneltir. Hukuk düzenimiz bu ihtiyacı rehin kurumuyla karşılamış; taşınmaz rehninin en yaygın görünümü olarak da ipoteği düzenlemiştir. İpotek, ifanın gerçekleşmemesi durumunda alacaklıya, rehin yükü altındaki taşınmazı sattırıp satış bedelinden tatmin olma imkânı veren sınırlı ayni haktır.
Uygulamada her ipotek geçerli bir hukuki temele dayanmaz. Tescilin dayanağı bulunmadığı ya da dayanak işlem bağlayıcı olmadığı hallerde ortada yolsuz tescil vardır ve taşınmaz malikinin mülkiyet hakkı haksız yere daraltılmış olur. Bu durumda malik, ipoteğin kaldırılması davası yoluna başvurabilir; mahkeme tescilin yolsuzluğunu saptarsa tapuya işlenmiş ipotek terkin edilir.
Davanın ayni hakka ilişkin olması önemli bir sonuç doğurur: talebin kullanılması ne zamanaşımıyla ne de hak düşürücü süreyle sınırlanmıştır. Aşağıda davanın niteliğini, dayanabileceği geçersizlik sebeplerini, taraflarını, görevli ve yetkili mahkemeyi, ispat yükünü ve süre rejimini sırasıyla inceliyoruz.
İpotek alacağa bağlı bir hak olduğundan, alacağın geçersizliği doğrudan ipoteğin geçersizliğine yol açar. Bağlılık ilkesinin bir diğer sonucu olarak alacak sona erdiğinde ipotek de varlığını yitirir ve sicilden silinmesi gerekir. Buna ek olarak ipoteğin geçerliliği, sözleşmenin resmi şekilde kurulmuş olmasına bağlıdır; bu şekle uyulmamışsa hem sözleşme hem de buna dayanan tescil hükümsüz kalır. Tescil talebinde bulunma yetkisi ise taşınmazın malikine aittir; tasarruf yetkisi bulunmayan bir kişinin girişimiyle yapılan tescil de geçersizdir. Sayılan hallerin tamamında yolsuz tescil söz konusudur ve malikin açacağı davayla tapudaki ipotek kaydı sildirilebilir.
İpotek kurumunun ayrıntıları için "İpotek Nedir?" başlıklı çalışmamıza bakılabilir.
İpoteğin Sona Ermesi
İpotekte belirleyici olan ilke, hakkın alacağa bağlı olmasıdır. Alacak ifa yoluyla ortadan kalkabileceği gibi takip sonucunda ya da ibra ile de son bulabilir; hangi sebeple sona ererse ersin, ona bağlı ipotek de aynı anda varlığını yitirir.
Ne var ki hakkın sona ermesi tapu kaydını kendiliğinden temizlemez. Alacaklının terkin yönünde bir talep iletmesi ve bu talep üzerine ipotek kaydının sicilden silinmesi gerekir.
Davanın Hukuki Niteliği
İpotek, tapuya tescille doğan bir haktır; bu nedenle ortadan kalkması da sicilden terkin işlemini gerektirir. Davanın uygulamada tapu kaydının düzeltilmesi davası olarak da anılmasının sebebi budur. Gerçekten de talep, niteliği itibarıyla tapu kaydının düzeltilmesine ilişkin davanın özelliklerini taşır.
Davada ileri sürülen iddia, sicile işlenmiş ipoteğin hukuki dayanaktan yoksun olduğu, yani tescilin yolsuz yapıldığıdır. Davacı, bu yolsuz kaydın ortadan kaldırılmasını mahkemeden ister.
Talebin özü tescilin yolsuzluğunun saptanması olduğundan dava tespit davası niteliğindedir. Kural olarak mahkemenin tespitinin ardından, tapuda ipotek hakkı sahibi görünen kişinin tapu müdürlüğüne başvurup kaydın terkinini istemesi beklenir. Bu kişi terkin talebinde bulunmazsa malik, ayrıca bir terkine zorlama davası açmak durumunda kalır ve ipotek ancak bu ikinci davada verilecek kararla silinir.
Teorik olarak izlenmesi gereken yol budur; ancak sonuç, malikin peş peşe iki dava açmasını gerektirir. Doktrinde savunulan bir görüşe göre hâkimin, tespit davasında aynı zamanda terkin yönünde de hüküm kurması amaca daha hızlı ulaşılmasını sağlar. Pratik ve süratli olması nedeniyle mahkemeler uygulamada çoğunlukla bu yolu benimsemekte; ipoteğin yolsuzluğunun tespiti ile terkinine tek kararda hükmetmektedir. Böylece iki ayrı yargılamaya gerek kalmadan aynı sonuca doğrudan varılmaktadır.
Davanın Dayanabileceği Geçersizlik Sebepleri
Sicile yolsuz biçimde işlenmiş bir hakkın kaldırılması istenebilir. TMK m. 1024 uyarınca, tescil edilen ipotek bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanıyor ya da hiçbir hukuki sebebe dayanmıyorsa yolsuzdur. Yolsuzluk tescil anından itibaren mevcut olabileceği gibi, kuruluşunda hukuka uygun olan bir hak sonradan da dayanaksız hale gelebilir. Her iki ihtimalde de kaldırma davası açılabilir. Başlıca geçersizlik sebepleri şunlardır.
İpotekli Alacağın Geçersiz Olması
Hakkın alacağa bağlı olmasının doğal sonucu, teminat altına alınan alacağın geçerli bulunmasının ön şart sayılmasıdır. Alacak geçerlilik taşımıyorsa ipotek de hüküm ifade etmez.
Bu noktada tapuya güven ilkesi dahi devreye girmez. Alacağın geçerli, buna karşılık ipoteğin geçersiz olduğu hallerde iyiniyetli üçüncü kişiler sicildeki kayda güvenerek ipotek hakkını kazanabilir. Ancak ipotek en baştan geçersiz bir alacak için tesis edilmişse, iyiniyet bu hakkın kazanılmasını sağlamaya yetmez.
İpotekli Alacağın Sona Ermesi
Alacağın hangi sebeple olursa olsun ortadan kalkması ipoteği de sona erdirir. Böyle bir durumda terkinin nasıl gerçekleşeceği doktrinde tartışmalıdır. Bir görüş, alacak sona erince tapudaki kaydın kendiliğinden dayanaksız kaldığını ve malikin açıklayıcı nitelikte bir terkinle bunu sildirebileceğini savunur. Karşı görüşe göre ise malik tek başına bu işlemi yaptıramaz; önce ipotek hakkı sahibinden terkin talebinde bulunmasını istemesi, alacaklı bu talebi karşılamazsa terkine zorlama davası açması gerekir.
Alacağın borcun ifasıyla sona erdiği ve malikin bu gerekçeyle dava açtığı hallerde mahkemenin, ödemenin gerçekten yapılıp yapılmadığını araştırması zorunludur. Yargıtay bazı kararlarında bu araştırmanın bilirkişi incelemesiyle yürütülmesi gerektiğini belirtmektedir. Bu sebebe dayalı bir terkin kararı verilebilmesi için borcun tamamının ödenmiş olması aranır. Buradaki borçtan kasıt, alacağın ipotekle güvenceye bağlanmış bölümüdür. Örneğin alacak tutarı yüz lira olmakla birlikte bunun yalnızca yetmiş lirası ipotekle teminat altına alınmışsa, borçlunun yetmiş lirayı ödemesi halinde ipoteğin kaldırılmasına hükmedilebilir.
Güvence altındaki alacağın tamamının değil bir kısmının ödendiği durumda nasıl hareket edileceği kanunda açıkça düzenlenmemiştir. Yargıtay kararları arasında da yeknesaklık bulunmamaktadır. Kimi kararlarda kısmi ödemenin terkin talebini karşılamaya yetmeyeceği sonucuna varılırken, kimi kararlarda ipoteğin ödenen oran ölçüsünde kaldırılması gerektiği kabul edilmektedir.
Banka ipotekleri bakımından "Konut Üzerine Konan Banka İpoteğinin Kaldırılması" başlıklı çalışmamız incelenebilir.
İpotek Sözleşmesinin Geçersiz Olması
İpoteğin dayandığı sözleşmenin geçerli sayılabilmesi resmi şekle uyulmasına bağlıdır. 2644 sayılı Tapu Kanunu uyarınca bu sözleşme tapu memuru huzurunda kurulmalıdır. Örneğin noterde düzenlenen bir ipotek sözleşmesi, tapu memuru önünde yapılmadığından geçerlilik şartını karşılamaz ve kesin hükümsüz olur.
İpotek sözleşmesi, diğer sözleşmeler gibi başka sebeplerle de geçersiz hale gelebilir. Taraflardan birinin ayırt etme gücünden yoksun olması bu sebeplerden biridir. İrade sakatlıkları da aynı sonuca yol açar: yanılma, aldatma ya da korkutma etkisiyle kurulan ipotek sözleşmesi iptal edilebilir ve iptalle birlikte sözleşme geçersizleşir.
Tasarruf Yetkisinin Bulunmaması
İpoteğin kurulmasıyla taşınmaz üzerinde bir ayni hak doğduğundan, bu hakkı tesis eden kişinin taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisine sahip olması gerekir. Tescil talebini ileten kişi malik ya da malikin yetkili temsilcisi değilse işlem yapılmamalıdır. Buna rağmen gerçekleştirilen tescil yolsuz nitelik taşır.
Davanın Tarafları
Dava açma hakkı, yolsuz ipotek tescilinden zarar görecek kişiye tanınmıştır. Yolsuz kayıt nedeniyle mülkiyet hakkı sınırlanan kişi taşınmazın maliki olduğuna göre, davacı sıfatı da maliğe aittir.
Davalı ise sicilde yolsuz tescille ipotek hakkı sahibi görünen kişidir. Dava, bu kişiden ipoteği devralan üçüncü kişiye yöneltilebilir. İlk ihtimalde iyiniyetin hiçbir etkisi yoktur; adına yolsuz tescil yapılan kişi iyiniyetli de olsa kötüniyetli de olsa bu tescile bağlı ipotek hakkını kazanamaz.
İkinci ihtimalde, yani ipoteğin adına yolsuz tescil yapılan kişiden üçüncü bir kişiye geçmesi halinde iyiniyet belirleyici hale gelir. Üçüncü kişi tescilin yolsuzluğunu biliyor ya da bilmesi gerekiyorsa, kötüniyetli sayılacağından hakkı iktisap edemez. Buna karşılık iyiniyetli üçüncü kişi, tescil yolsuz olsa dahi ipotek hakkını kazanır; burada devreye giren ilke tapuya güvendir. TMK m. 1023'e göre tapu kütüğündeki bir kayda iyiniyetle güvenerek mülkiyet ya da sınırlı ayni hak edinen kişinin bu güveni korunur. Yukarıda değinildiği üzere tek istisna, ipoteğin bağlı olduğu alacağın geçersizliğidir; alacak geçersizse iyiniyetli üçüncü kişi dahi hak kazanamaz. Bu sonucu doğuran ilke ise ipoteğin alacağa bağlılığıdır.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 2 uyarınca malvarlığı haklarını konu alan uyuşmazlıklarda genel görev asliye hukuk mahkemesine aittir. Burada incelenen talep de malvarlığına ilişkin olduğundan davanın bu mahkemede görülmesi gerekir.
Yetki bakımından HMK, bazı dava türleri için kesin yetki kuralı öngörmüştür. Taşınmazın aynından doğan davalar bu kapsamdadır ve kanun, bu davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesini yetkili kılmıştır. İpotek taşınmazın aynına ilişkin bir hak olduğundan, dava rehin yükü altındaki taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır.
İspat Yükü
Hukukumuzda geçerli olan genel kural, bir iddiadan lehine sonuç çıkaracak tarafın o iddiayı ispatlamasıdır. İpoteğin kaldırılması davasında iddiadan yararlanacak taraf davacı olduğuna göre, ispat yükü de davacının üzerindedir. Davacının, tapudaki tescilin yolsuz olduğunu ortaya koyması gerekir.
Süre Bakımından Durum
Dava ayni hakka ilişkin olduğundan herhangi bir zamanaşımı ya da hak düşürücü süreye tabi değildir. Dolayısıyla malik, talebini dilediği zaman mahkeme önüne taşıyabilir.
Independent Legal Değerlendirmesi
İpoteğin kaldırılması taleplerinde başarıyı belirleyen unsur, çoğu zaman iddianın hangi geçersizlik sebebine oturtulduğudur. Alacağın hiç doğmadığı iddiası ile alacağın ifayla sona erdiği iddiası birbirinden farklı ispat programları gerektirir; iyiniyetli üçüncü kişilere yönelik taleplerde ise sonuç doğrudan tapuya güven ilkesinin uygulanma biçimine bağlıdır. Bu nedenle dava dilekçesinin, sebep–sonuç ilişkisini baştan doğru kuracak şekilde hazırlanması belirleyicidir.
Somut bir uyuşmazlıkta yol haritası oluşturulurken şu başlıklar öne çıkar:
- Güvence altına alınan alacağın kapsamının ve ödenen tutarın hesap dökümüyle belgelendirilmesi
- Kısmi ödeme bulunan dosyalarda Yargıtay uygulamasındaki farklılığın önceden değerlendirilmesi
- İpotek sözleşmesinin resmi şekil şartını karşılayıp karşılamadığının denetlenmesi
- Tescili talep eden kişinin tasarruf yetkisinin tapu ve temsil belgeleri üzerinden incelenmesi
- İpoteğin üçüncü kişiye devredilip devredilmediğinin ve devralanın iyiniyetinin araştırılması
- Talebin yalnızca tespitle sınırlı kalmaması, terkin isteminin dilekçede açıkça ileri sürülmesi
Independent Legal, taşınmaz rehninden kaynaklanan uyuşmazlıklarda tapu kaydının incelenmesinden terkin kararının uygulanmasına kadar sürecin tamamında danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır.