Sicile işlenmiş bir kaydın hukuka aykırı biçimde oluşturulduğu ya da gerçek hak durumuyla örtüşmediği hallerde ortaya çıkan kayda yolsuz tescil adı verilir. Arkasında geçerli bir hukuki sebep bulunmayan, geçersiz bir işleme dayanan veya yetkisi olmayan bir kişi eliyle yapılan tescil gerçek durumu yansıtmaz; böyle bir kaydın düzeltilmesi için yolsuz tescil nedeniyle tapu iptal ve tescil davası yoluna gidilebilir.
Bu davanın pratikteki hedefi, sicili gerçek hukuki duruma uyumlu hale getirmek ve mülkiyeti asıl sahibine döndürmektir. Ancak tapu siciline güven ilkesi devreye girdiğinde, iyiniyetli üçüncü kişilerin varlığı bazı dosyalarda mülkiyetin onlarda kalması sonucunu doğurabilir.
Aşağıda yolsuz tescilin hangi olgularla ortaya çıktığını, davanın koşullarını, taraflarını, zamanaşımı rejimini ve yargılama sürecini uygulama perspektifiyle ele alıyoruz.
Yolsuz Tescil Kavramı
Yolsuz tescil, sicile işlenen bir kaydın hukuka uygun bir sebepten yoksun olması ya da gerçek hak durumunu göstermemesi halinde doğan hukuki durumu anlatır. Türk Medeni Kanunu bakımından mülkiyet, kural olarak geçerli bir hukuki sebebe dayanan tescille kazanılır. Buna karşılık hukuki sebep bulunmadan, geçersiz bir işlemin ardından ya da yetkisiz kişi eliyle yapılan tescil, sicilde yer alsa dahi gerçek anlamda bir hak doğurmaz ve yolsuz tescil sayılır.
Kaydın Doğurduğu Hukuki Sonuç
Yolsuz tescil kural olarak mülkiyeti geçerli biçimde kazandırmaz. Bir başka ifadeyle sicilde malik görünen kişi ile gerçek malik her zaman aynı kişi olmayabilir. Bu durumda gerçek hak sahibi, sakat kaydın iptalini ve taşınmazın kendi adına yazılmasını isteyebilir.
Kuralın kayda değer bir istisnası vardır. Sicile duyulan güven ilkesi uyarınca, taşınmazı iyiniyetle ve hukuka uygun biçimde edinen üçüncü kişinin mülkiyeti korunabilir. Böyle bir halde gerçek malikin iade talebi karşılıksız kalabilir; buna karşılık uğradığı zararların giderilmesini isteme imkânı doğar.
Yolsuz Tescil Hangi Hallerde Doğar?
Yolsuz tescil; sicile işlenen kaydın geçerli bir hukuki sebepten yoksun olması, işlemin yetkisiz kişilerce yapılması ya da sicilde hata bulunması gibi durumlarda ortaya çıkar. Kayıt resmi bir işlemin ürünü olsa bile, hukuki dayanağı yoksa veya gerçek hak durumunu göstermiyorsa yolsuz tescil niteliğindedir.
Pratikte bu kayıtlar çoğunlukla geçersiz sözleşmelerden, sahte belgelerden, yetkisiz temsil işlemlerinden veya sicildeki maddi hatalardan kaynaklanır. Bu hallerde gerçek hak sahibi kaydın iptalini ve taşınmazın kendi adına tescilini talep edebilir. Yine de sicile güven ilkesi nedeniyle iyiniyetli üçüncü kişilerin kazanımları korunabileceğinden, her dosyanın kendi olguları üzerinden değerlendirilmesi zorunludur.
Hukuki Sebep Olmaksızın Yapılan Tescil
Tescilin geçerlilik kazanabilmesi için arkasında bir hukuki sebep bulunması gerekir. Satış, bağış, miras veya mahkeme kararı gibi geçerli bir işlem olmaksızın gerçekleştirilen tesciller yolsuz niteliktedir. Örneğin herhangi bir sözleşmeye veya hukuki işleme dayanmaksızın yapılan bir devir, hukuk düzeninde geçerli sayılmaz.
Geçersiz Sözleşmeye Dayanan Tescil
Geçersiz bir sözleşme temel alınarak yapılan tescil de yolsuz tescil oluşturur. Resmi şekle uyulmadan kurulan satış sözleşmeleri, ehliyeti bulunmayan kişinin yaptığı işlemler veya muvazaalı devirler bu kapsamdadır. Bunların yanında hata, hile ya da korkutma gibi iradeyi sakatlayan hallerin varlığında sözleşme geçersiz olacağından tescil de yolsuz hale gelir. Bu tür sözleşmelere dayanılarak oluşturulan kayıtlar hukuki sonuç doğurmaz.
Yetkisiz Kişi Eliyle Yapılan Devir
Taşınmazın maliki olmayan ya da geçerli bir temsil yetkisi bulunmayan kişinin gerçekleştirdiği devirler yolsuz tescile yol açar. Sahte vekâletname kullanılarak yapılan satışlar ile temsil yetkisi ortadan kalkmış bir kişinin kurduğu işlemler, uygulamada en çok rastlanan örneklerdir.
Mahkeme Kararına Aykırı Tescil
Mahkemenin verdiği karara rağmen sicilde farklı bir işlem yapılması veya kararın hatalı uygulanması sonucu doğan kayıt da yolsuz sayılır. Taşınmaz hakkında ihtiyati tedbir bulunmasına karşın bu karar çiğnenerek devir yapılması ya da hüküm altına alınmış bir iptal kararına rağmen taşınmazın başka bir kişi adına yazılması, sicili gerçek hak durumundan uzaklaştıran tipik örneklerdir.
Sicilde Maddi Hata Bulunması
Sicilde yapılan yazım yanlışları, parsel numarasının hatalı işlenmesi, yüzölçümünün yanlış gösterilmesi veya malikin ad-soyad bilgisinin hatalı girilmesi maddi hata kapsamında değerlendirilir. Bu tür yanlışlıklar kaydın gerçeği yansıtmaması sonucunu doğurur. Hata basit bir sicil yanlışlığından ibaretse, Tapu Sicil Tüzüğü madde 75 uyarınca Tapu Müdürlüğü'ne yapılacak başvuruyla giderilebilir. İdari yoldan sonuç alınamadığında ya da hata doğrudan mülkiyet hakkını etkilediğinde, tapu kaydının düzeltilmesi davası veya iptal yoluna başvurulur.
Sahte Belge ya da Hatalı İşlemden Doğan Tescil
Sahte kimlik veya sahte vekâletname kullanılarak yapılan, yani sahte belgeye dayalı tesciller tereddütsüz biçimde yolsuz tescil sayılır. Tapu müdürlüğünde gerçekleşen işlem hataları ile hukuka aykırı uygulamalardan doğan kayıtlar da aynı kapsamda ele alınır.
Temsil Yetkisi Sona Erdikten Sonra Yapılan İşlem
Vekâletnamenin iptal edilmiş, süresinin dolmuş ya da vekilin azledilmiş olmasına rağmen kurulan işlemler geçersizdir. Bu işlemler vekâlet görevinin kötüye kullanılması kapsamına girer ve buna dayanarak oluşturulan tescil de yolsuz niteliktedir.
Bu tabloya özellikle vekâletnamenin geri alınmasının ardından yapılan satışlarda sıkça rastlanmaktadır.
Davanın Açılabilmesi İçin Aranan Şartlar
Yolsuz tescile dayalı tapu iptal ve tescil davasının açılabilmesi, sicildeki kaydın hukuka aykırı olmasına ve davacının bu kaydın düzeltilmesinde hukuki yararının bulunmasına bağlıdır. Dava ayni hakka dayandığından, davacının mülkiyetini ya da sınırlı ayni hakkını korumak amacıyla açılır. Dolayısıyla her yolsuz tescil iddiası dava açmak için tek başına yeterli olmaz; davacının hem hak sahipliğini hem de kaydın gerçekten sakat olduğunu ortaya koyması beklenir.
Uygulamada davanın kabul edilip edilmeyeceği çoğunlukla iki noktada düğümlenir: tescilin yolsuz nitelik taşıyıp taşımadığı ve davacının ayni hak sahipliğini ispat edip edemediği.
Kaydın Yolsuz Nitelikte Olması
Davanın açılabilmesi için ilk olarak sicildeki kaydın hukuka aykırı biçimde oluşmuş olması aranır. Hukuki sebepten yoksun tesciller, geçersiz sözleşmelere dayanan devirler, sahte belgeyle kurulan işlemler ve yetkisiz kişilerin gerçekleştirdiği tasarruflar bu niteliktedir.
Bununla birlikte her hukuka aykırılık kendiliğinden yolsuz tescil sayılmaz. Kaydın yolsuz kabul edilebilmesi için tescilin geçerli bir hukuki sebebe dayanmaması ya da gerçek hak durumunu yansıtmaması gerekir. Bu husus davanın temel taşını oluşturur.
Davacının Ayni Hak Sahibi Olması
Davayı açabilmek için davacının taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkına ya da sınırlı bir ayni hakka sahip olması gerekir. Diğer bir deyişle davacı, kaydın düzeltilmesini istemekte korunmaya değer bir menfaat taşımalıdır.
Bu sıfat uygulamada çoğunlukla gerçek malikte, mirasçıda ya da paydaşta bulunur; intifa hakkı sahibi ile diğer ayni hak sahipleri de aynı konumdadır. Davacı ayni hak sahipliğini ortaya koyamazsa dava reddedilir.
Hukuki Yararın Bulunması
Her davada olduğu gibi bu davada da davacının hukuki yararının bulunması aranır. Hukuki yarar, açılan dava sonucunda davacının hukuki durumunun iyileşmesi veya hakkının korunabilmesi anlamına gelir.
Sicildeki kaydın düzeltilmesi davacının hakkını korumaya elverişli değilse ya da davacı esasen hak sahibi konumunda değilse, hukuki yararın bulunmadığı kabul edilir ve dava reddedilir. Bu yönüyle hukuki yarar, esasa girilmeden ret sonucu doğurabilecek önemli bir dava şartıdır.
Kaydın Düzeltilmesi ile İptal ve Tescil Davası Arasındaki Ayrım
Sicildeki bir kaydın hukuka aykırı olması, her durumda tapu iptal ve tescil davası açılmasını gerektirmez. Bazı dosyalarda kayıtta yalnızca teknik ya da yazımdan kaynaklı bir yanlışlık bulunur ve mülkiyetin kime ait olduğu konusunda herhangi bir çekişme yaşanmaz. Bu hallerde tapu kaydının düzeltilmesi yeterli olur. Buna karşılık kayıt hukuken geçersiz bir işleme dayanıyorsa veya gerçek hak sahibini göstermiyorsa, tapu iptal ve tescil davası açılması gerekir.
Bu nedenle uygulamadaki en kritik ayrım, sicildeki sorunun salt bir maddi hata mı yoksa gerçek bir hak uyuşmazlığı mı olduğunun isabetle saptanmasıdır. Maddi hata teknik bir yanlışlıktan ibarettir ve mülkiyetin aidiyeti konusunda çekişme yaratmaz. Yolsuz tescil ise mülkiyetin hukuka aykırı biçimde bir başkasına geçirilmesi anlamına gelir ve yalnızca mahkeme kararıyla ortadan kaldırılabilir.
Genel kural iki cümleyle özetlenebilir. Ortada teknik nitelikte veya yazımdan kaynaklanan bir hata varsa, önce ilgili Tapu Müdürlüğü'ne idari başvuru yapılması zorunludur; bu yoldan sonuç alınamazsa tapu kaydının düzeltilmesi yoluna gidilir. Mülkiyet hukuka aykırı biçimde devredilmişse tapu iptal ve tescil davası açılır.
Ayrımın doğru yapılması, yanlış türde açılan bir dava nedeniyle ret kararıyla karşılaşmamak ve yargılamanın gereksiz yere uzamasını önlemek bakımından önem taşır.
Davanın Tarafları
Bu davalarda tarafların isabetli belirlenmesi, yargılamanın sağlıklı yürütülmesi açısından belirleyicidir. Kural olarak davacı, taşınmaz üzerinde ayni hak sahibi olduğunu ileri süren kişidir; davalı ise sicilde malik görünen kişidir. Taşınmazın el değiştirdiği veya birden çok hak sahibinin bulunduğu hallerde davanın tüm ilgililere yöneltilmesi gerekebilir.
Tarafların eksik gösterilmesi, uygulamada davanın usulden reddine ya da yargılamanın uzamasına yol açabilen ciddi bir usul hatasıdır.
Davacı Olabilecek Kişiler
Dava, taşınmaz üzerinde ayni hak sahibi olduğunu ileri süren kişilerce açılabilir. Davacı sıfatının doğması için taşınmaz üzerinde doğrudan ya da dolaylı bir hukuki menfaatin varlığı aranır.
Bu kapsamda davacı olabilecekler arasında gerçek malik ilk sırada gelir. Onun yanında mirasçılar ve paydaşlar da dava açabilir. İntifa hakkı sahibi, üst hakkı sahibi gibi sınırlı ayni hak sahipleri ile dava açmakta hukuki yararı bulunan diğer kişiler de bu sıfatı taşır.
Özellikle miras yoluyla hak kazanan kişilerin, muris adına oluşturulmuş yolsuz tescilin düzeltilmesi amacıyla dava açmaları mümkündür.
Davalı Olarak Gösterilecek Kişiler
Dava kural olarak sicilde malik görünen kişiye yöneltilir; zira iptali istenen tescil bu kişi adınadır.
Taşınmaz sonradan başkalarına devredilmişse, davanın yeni maliklere de yöneltilmesi gerekir.
Bu çerçevede davalı sıfatı; sicilde malik görünen kişiye, taşınmazı sonradan edinen malik ya da üçüncü kişilere ve taşınmaz üzerinde ayni hak sahibi bulunanlara ait olabilir.
Zorunlu Dava Arkadaşlığının Doğduğu Haller
Kimi durumlarda davanın birden fazla kişiye birlikte yöneltilmesi gerekir. Taşınmaz üzerinde ipotek veya sınırlı bir ayni hak kurulmuşsa, taşınmaz paylı mülkiyete tabi ise ya da birden çok kişiye devredilmişse, ilgililerin tamamının yargılamaya dahil edilmesi zorunludur. Aksi halde dava eksik hasım gerekçesiyle reddedilebilir.
İyiniyetli Üçüncü Kişinin Konumu
Sicile güvenerek taşınmazı iyiniyetle edinen üçüncü kişilerin mülkiyeti, Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesi uyarınca korunabilir. Böyle bir durumda kaydın iptaline karar verilmesi mümkün olmayabilir ve talep tazminata dönüşebilir.
Bu nedenle üçüncü kişinin iyiniyetli sayılıp sayılamayacağı, yolsuz tescile dayanan davaların sonucunu doğrudan belirleyen unsurların başında gelir.
Zamanaşımı Bakımından Durum
Yolsuz tescile dayanan tapu iptal ve tescil davaları ayni hakka dayandığından, kural olarak herhangi bir zamanaşımı süresine bağlı değildir. Mülkiyet hakkı hukukumuzda sürenin geçmesiyle sona ermeyen mutlak bir hak sayıldığı için, bu dava aradan uzun yıllar geçmiş olsa dahi açılabilir.
Ancak kural mutlak değildir. Sicile güven ilkesi, kadastro hükümleri ya da iyiniyetli üçüncü kişilerin korunması gibi haller davanın sonucunu değiştirebilir. Bu nedenle her dosyada yolsuz tescilin niteliği ve taşınmazı kimin devraldığı dikkatle incelenmelidir.
Kural: Süreye Bağlı Olmama
Bu davalarda temel ilke zamanaşımının işlememesidir; çünkü talep kişisel bir alacağa değil doğrudan ayni hakka dayanmaktadır.
Buna göre taşınmazın yanlış kişi adına tescil edilmiş olması, tescilin sahte belgeye dayandırılması ya da kaydın geçersiz bir hukuki işlem temel alınarak oluşturulması hallerinde dava açmak herhangi bir süreyle sınırlanmamıştır. Bu ilke mülkiyetin korunması bakımından temel bir güvence oluşturur.
Sicile Güven İlkesinden Doğan İstisnalar
Tapu siciline güven ilkesi Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesinde düzenlenmiş olup, sicile güvenerek taşınmazı iyiniyetle edinen üçüncü kişilerin mülkiyetini korumayı amaçlar.
Bu durumda ortada yolsuz bir tescil bulunsa dahi, taşınmazı iyiniyetle devralan üçüncü kişinin mülkiyeti korunabilir. Böyle bir dosyada kaydın iptali mümkün olmayabilir ve davacının talebi tazminata dönüşebilir.
Burada gözden kaçırılmaması gereken nokta şudur: bu sonuç bir zamanaşımı süresinden kaynaklanmaz; ayni hakkın iyiniyetli üçüncü kişi lehine korunmasına ilişkin özel bir hukuki düzenlemenin ürünüdür. Yani dava hakkı sürenin dolması nedeniyle değil, ayni hakkın üçüncü kişiye geçerli biçimde intikal etmiş olması nedeniyle ortadan kalkar.
İyiniyetli Üçüncü Kişiye Yöneltilen Davalarda Süre
İyiniyetli üçüncü kişiye karşı açılacak davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmüş değildir. Ne var ki taşınmaz iyiniyetli bir üçüncü kişi tarafından kazanılmışsa kaydın iptali mümkün olmayabileceğinden, dava açma imkânı fiilen ortadan kalkabilir.
Bu nedenle yolsuz tescilin ardından taşınmazın üçüncü kişilere geçip geçmediği ve bu kişilerin iyiniyetli sayılıp sayılamayacağı, sonucu belirleyen niteliktedir.
Öğrenme Tarihinin Süreye Etkisi
Bu davalarda öğrenme tarihi kural olarak zamanaşımı bakımından belirleyici değildir; zira genel bir süre öngörülmüş değildir.
Bununla birlikte bazı özel hallerde öğrenme tarihi önem kazanabilir. Kadastro öncesi haklara dayanan davalarda, iradenin sakatlandığı işlemlerde ve tazminat taleplerinde öğrenme tarihi, dava açma süresinin başlangıcı yönünden dikkate alınabilir. Dolayısıyla yolsuz tescilin niteliğine göre sürelerin ayrıca değerlendirilmesi gerekir.
Yargılama Süreci
Yolsuz tescile dayanan tapu iptal ve tescil davaları taşınmaz mülkiyetine ilişkin ayni hakka dayanır ve belirli bir usul çerçevesinde yürütülür.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Bu davalarda görev kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesine aittir.
Yetki yönünden dava taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Bu mahkemenin yetkisi kesin olduğundan, davanın başka bir yerde açılması halinde yetkisizlik kararı verilir.
İhtiyati Tedbir Talebi
Yolsuz tescil davalarında en kritik usuli adımlardan biri, uyuşmazlık konusu taşınmazın üçüncü kişilere aktarılmasının engellenmesidir. Bu nedenle dava açılırken ya da yargılama devam ederken mahkemeden ihtiyati tedbir istenmesi büyük önem taşır.
Davacının haklılığını yaklaşık olarak ortaya koyması halinde mahkeme, tapu kaydına devir ve satış yasağı şerhi işlenmesine hükmedebilir. Bu tedbir, verilecek kararın sonuçsuz kalmasını önleyen etkili bir koruma aracıdır.
İspat ve Deliller
Bu davalarda ispat yükü davacıdadır; sicildeki kaydın hukuka aykırı biçimde oluşturulduğunu ortaya koymak davacıya düşer. İspat çoğunlukla teknik inceleme ve resmi belgeler üzerinden yürütülür.
Uygulamada en çok başvurulan deliller arasında tapu kayıtları ile resmi belgeler ve sözleşmeler ilk sırada gelir. Bunlara mahkeme kararları, tanık beyanları, bilirkişi incelemesi ve keşif eklenir.
Özellikle imza, vekâletname veya belge sahteciliği iddiasının bulunduğu dosyalarda bilirkişi incelemesi ve teknik raporlar sonucu belirleyen rol oynar.
Harç ve Yargılama Giderleri
Yolsuz tescile dayalı tapu iptal ve tescil davaları kural olarak nispi harca tabi davalar arasındadır. Bu nedenle dava açılırken taşınmazın değeri üzerinden hesaplanan harcın yatırılması gerekir.
Yargılama sürerken bilirkişi ücreti, keşif gideri, tebligat masrafı ve tanık gideri gibi kalemler de doğar. Bu giderler dava sonunda kural olarak haksız çıkan tarafa yükletilir.
Vekâlet Ücreti
Mirastan mal kaçırma sebebiyle açılan tapu iptal ve tescil davalarında vekâlet ücreti, yargılama sırasında mahkemece yaptırılan tespit sonucunda belirlenen değer esas alınarak nispi (oransal) biçimde hüküm altına alınır. Davayı kazanan taraf lehine, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca karşı taraftan vekâlet ücreti tahsiline karar verilir.
Bunun dışında taraf ile avukat arasında kurulan sözleşmeye dayalı vekâlet ücreti de gündeme gelebilir; bu ücret dava sonucuna göre ayrıca istenebilir.
Kanun Yolları
Tapu iptal ve tescil davalarında verilen kararlar nihai nitelikte olmayıp üst mahkemelerin denetimine açıktır.
- İstinaf: İlk derece mahkemesinin gerekçeli kararı tebliğ edildikten sonra 2 hafta içinde Bölge Adliye Mahkemesi'ne başvurulabilir.
- Temyiz: İstinaf dairesinin kararına karşı, tebliğden itibaren 2 hafta içinde Yargıtay'a başvurulması mümkündür. Temyiz sınırı, her yıl yeniden değerleme oranına göre saptanan parasal limite bağlıdır.
İcra Edilebilirlik: Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca bu kararlar kesinleşmeden icra edilemez. Dolayısıyla mahkemeden iptal kararı alınmış olsa bile, istinaf ve temyiz aşamaları tamamlanıp karar kesinleşmedikçe tapuda tescil işlemi gerçekleştirilemez.
Davanın Sonuçları
Mahkeme öncelikle sicildeki kaydın hukuka aykırı biçimde oluşturulup oluşturulmadığını ve davacının taşınmaz üzerindeki hakkını inceler. Yolsuz tescilin varlığı saptandığında, hukuka aykırı biçimde meydana getirilen kaydın iptaline ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına tesciline hükmedilebilir.
Ancak her dosya aynı sonuca ulaşmaz. Kimi durumlarda kaydın bütünüyle iptali yerine yalnızca düzeltilmesi yeterli olabilir. Ayrıca taşınmaz iyiniyetli üçüncü kişilere geçmişse iptal mümkün olmayabilir ve dava tazminat talebine dönüşebilir.
Kaydın İptali
Sicildeki kaydın hukuka aykırı biçimde oluşturulduğu saptandığında mahkeme kaydın iptaline karar verir. İptalle birlikte hukuka aykırı olarak gerçekleştirilmiş mülkiyet devri ortadan kalkar.
Kaydın iptali özellikle şu hallerde gündeme gelir: yetkisi bulunmayan kişinin kurduğu işlemler; sahte belge temel alınarak yapılan tesciller; geçersiz bir sözleşmeye dayandırılan devirler; hukuken geçerli olmayan bir işlemden doğan kayıtlar.
Bu durumda sicildeki kayıt kaldırılır ve taşınmaz üzerindeki hukuka aykırı durum sona erdirilir.
Taşınmazın Gerçek Malik Adına Tescili
İptale hükmedilmesi halinde mahkeme, taşınmazın gerçek hak sahibi adına yeniden tesciline karar verir. Bu kararla birlikte mülkiyet hukuken gerçek malike döner.
Taşınmaz paylı mülkiyete tabi ise tescil, davacıların pay oranları gözetilerek yapılır. Böylece her paydaş kendi payı ölçüsünde malik sıfatını kazanır.
Tescilin Düzeltilmesi
Bazı dosyalarda kaydın tamamen iptaline gerek kalmaz; yalnızca düzeltilmesi yeterli olur. Bu hallerde mahkeme, sicildeki hatalı ya da eksik bilgilerin düzeltilmesine hükmedebilir.
Örneğin pay oranının yanlış gösterilmesi, isim veya kimlik bilgilerinin hatalı yazılması, sınır ya da yüzölçümü bilgilerinde maddi hata bulunması gibi durumlarda iptal yerine tescilin düzeltilmesi yoluna gidilir.
Tazminat Talebi
Bazı hallerde kaydın iptaline karar verilmesi mümkün olmaz. Özellikle taşınmaz, sicile güvenerek iyiniyetle hareket eden bir üçüncü kişiye geçmişse mülkiyet korunur ve iptal sonucu doğmaz.
Böyle bir durumda davacı, uğradığı zararın karşılanması amacıyla tazminat isteyebilir. Talep genellikle taşınmazın değerine, kullanım kaybına ve uğranılan maddi zarara dayandırılır. Dolayısıyla yolsuz tescil davalarında ulaşılacak sonuç, her somut olayın kendi koşullarına göre farklılaşabilir.
Independent Legal Değerlendirmesi
Yolsuz tescil dosyalarında hukuki nitelendirme çoğu zaman göründüğünden daha belirleyicidir. Aynı olgu, kimi durumda idari başvuruyla giderilebilecek bir sicil hatası, kimi durumda ise ancak yargı kararıyla çözülebilecek bir hak uyuşmazlığıdır. Yanlış yolun seçilmesi hem zaman hem de harç kaybına yol açar; bu nedenle ilk adım her zaman sorunun teknik mi yoksa esasa ilişkin mi olduğunun saptanmasıdır.
Davanın kaderini belirleyen ikinci başlık, taşınmazın sonraki edinenleridir. Zamanaşımı işlemiyor olsa bile, taşınmazın iyiniyetli bir üçüncü kişiye geçmesi iptal talebini fiilen sonuçsuz bırakabilir. Bu risk karşısında hız ve koruma tedbiri, dosyanın en değerli iki unsuru haline gelir.
Somut bir uyuşmazlıkta öncelikle şu başlıklar ele alınmalıdır:
- Sicildeki sakatlığın maddi hata mı yoksa hak uyuşmazlığı mı olduğunun baştan nitelendirilmesi
- Tapu işlem dosyasının, dayanak belgelerle birlikte eksiksiz biçimde temin edilmesi
- Devir yasağı şerhinin dava ile eşzamanlı olarak talep edilmesi
- Taşınmazın sonraki edinenlerinin TMK m. 1023 kapsamında iyiniyetli sayılıp sayılamayacağının değerlendirilmesi
- İptalin mümkün olmadığı ihtimale karşı tazminat talebinin terditli biçimde ileri sürülmesi
- Zorunlu dava arkadaşlığı doğuran hallerde hasım listesinin eksiksiz oluşturulması
Independent Legal, yolsuz tescilden kaynaklanan taşınmaz uyuşmazlıklarında sicil incelemesinden kararın kesinleşmesi sonrası tescil aşamasına kadar sürecin bütününde danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır.