Konut alım satımından doğan uyuşmazlıkların büyük bölümünün ortak paydası aynıdır: teslim edilen daire, satış aşamasında vaat edilen niteliklerin gerisinde kalmıştır. Müteahhitle kurulan ilişkilerde konutun beklenen özellikleri karşılamaması, alıcıya tazminat isteme imkânı verir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ayıplı konut edinen kişiye birden çok seçimlik hak tanımakla birlikte, uygulamada en sık başvurulan yol eser bedelinden indirim ile birlikte ileri sürülen tazminat talebidir.
İlişkinin tüketici işlemi sayıldığı hallerde 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun devreye girer ve alıcı lehine ek koruma mekanizmaları uygulanır. Aşağıda ağırlıklı olarak, ayıplı satılan konut nedeniyle alıcının tazminat isteme hakkı üzerinde duruyoruz.
Ayıp Kavramı
Tüketici mevzuatı ayıplı malı, tüketiciye teslim edildiği anda taraflarca belirlenmiş örnek ya da modele uymayan veya objektif olarak taşıması gereken nitelikleri karşılamayan mal olarak tanımlar.
Bu tanımın kapsamı dardır sanılmamalıdır. Tanıtım broşürlerinde, kullanma kılavuzunda, internet sitesinde ya da reklam ve ilanlarda duyurulan özelliklerden bir veya birkaçını taşımayan; muadillerinin gördüğü işlevi yerine getirmeyen; tüketicinin makul olarak umduğu faydayı azaltan veya tamamen ortadan kaldıran maddi, hukuki ya da ekonomik eksiklikler barındıran mallar da ayıplı kabul edilir.
Görüldüğü üzere ayıp yalnızca elle tutulur bir bozukluğa indirgenemez; hukuki bir eksiklik de aynı sonucu doğurabilir.
Yüklenicinin Ayıptan Sorumlu Tutulduğu Haller
Mevzuat ayıp kavramını genel bir çerçevede tanımlamış olsa da, bu çerçevenin somut olayda nasıl dolacağı her dosyada değişir. Taşınmaz satışında sorumluluğun sınırını çizen ölçüt taraflar arasındaki sözleşmedir: devredilen konut, üzerinde anlaşılan niteliklere uymuyorsa yüklenicinin ayıptan sorumluluğu doğar. Bu uygunsuzluk fiziki nitelikte olabileceği gibi hukuki nitelikte de olabilir.
Hukuki ayıba, taşınmazın taahhüt edilen hukuki niteliklere sahip bulunmaması, iskânının hiç alınmamış olması ya da gerekli ruhsat ve izinlerin temin edilmemesi örnek gösterilebilir.
Fiziki ayıp ise yapının maddi durumuyla ilgilidir. Vaat edilen malzeme kalitesinin altında bir imalat yapılması veya sözleşmede yer verilen kimi özelliklerin binada hiç bulunmaması bu grupta değerlendirilir.
Teslimden Sonra Yüklenicinin Ayıba Karşı Sorumluluğu
Kanun, ayıbın tespiti bakımından alıcıya bir külfet yükler: satın alınan konutun gözden geçirilmesi. Alıcının, teslim aldığı daireyi imkân bulur bulmaz incelemesi ve yüklenicinin sorumluluğunu gerektiren bir eksiklik saptaması halinde bunu uygun bir süre içinde karşı tarafa bildirmesi beklenir. İnceleme ve bildirim külfetinin ihmal edilmesi, satılanın kabul edildiği sonucunu doğurur.
Tüketici işlemleri bakımından ise daha koruyucu bir kural benimsenmiştir. Teslimi izleyen altı aylık dilimde beliren ayıpların, malın devredildiği anda da var olduğu kabul edilir. Bu karinenin sonucu ispat yükünün yer değiştirmesidir: malın ayıpsız olduğunu ortaya koymak yükleniciye düşer.
Kusurun ancak belirli bir süre kullanımın ardından fark edildiği durumlarda gizli ayıp söz konusu olur. Gizli ayıp bulunan konutlarda alıcı, eksikliğin ortaya çıktığı andan itibaren hukuki yollara başvurabilir.
Bu kuralların ortak sonucu şudur: anahtarın teslim edilmiş olması yüklenicinin sorumluluğunu sona erdirmez; özellikle belirli bir kullanım süresinin ardından beliren ayıplarda yüklenicinin sorumluluğu devam eder.
Ayıplı Taşınmazda Alıcının Seçimlik Hakları
Yüklenici tarafından satılan konutun ayıplı çıkması durumunda kanun, alıcıya birbirinin alternatifi niteliğinde birtakım haklar tanır. Bunlardan ilki, konutu geri vermeye hazır olduğunu bildirerek sözleşmeden dönmektir. İkinci imkân, daireyi elinde tutmayı sürdürerek ayıp oranında satış bedelinden indirim istemektir. Üçüncü olarak alıcı, aşırı bir masraf doğurmaması koşuluyla ve tüm giderler satıcıya ait olmak üzere konutun ücretsiz onarılmasını talep edebilir. Dördüncü seçenek ise, imkân bulunduğu ölçüde konutun ayıpsız bir benzeriyle değiştirilmesini istemektir.
Alıcı, ayıplı bir taşınmazla karşılaştığında bu dört imkândan birini yükleniciye karşı kullanır. Bunun ötesinde uğradığı başka bir zarar varsa, söz konusu zarar için ayrıca tazminat talebinde bulunabilir.
Yükleniciye Karşı Açılacak Tazminat Davası
Alıcının tazminat hakkı iki ayrı kaynaktan doğabilir: seçimlik haklardan biriyle bağlantılı olarak ya da genel hükümler uyarınca uğranılan maddi zarara dayanarak.
Ayıplı bir konut söz konusu olduğunda alıcı, taşınmazı gerçek değerinin üzerinde bir bedelle edindiğini ileri sürerek eser bedelinde indirim isteyebilir. Bu halde yükleniciye ödenen tutar ile ayıp nedeniyle taşınmazın ulaştığı güncel değer arasındaki fark talep konusu yapılır.
Alıcının ayıp yüzünden katlandığı başkaca maddi zararlar varsa bunların da yükleniciden istenmesi mümkündür. Söz konusu zarar kalemleri her dosyada farklılaşır. Örneğin işyeri olarak edinilen bir taşınmazın gerekli izin ve ruhsatlardan yoksun olması halinde alıcı, dükkân için yaptığı harcamaları zarar kalemi olarak ileri sürebilir. Benzer biçimde, konut amacıyla alınan bir dairenin ayıp nedeniyle oturmaya elverişli olmaması durumunda yapılan masraflar talep edilebilir. Bu tazminat, seçimlik haklardan biri değildir; seçimlik hakkın yanında bağımsız olarak istenebilen bir kalemdir.
İnşaat Sözleşmelerinde Ayıbın Giderilmesi Talebi
Konuttaki eksiklik giderilebilir nitelikteyse alıcı, yükleniciden ayıbın ortadan kaldırılmasını da isteyebilir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu bu talebi bir koşula bağlar: yapılacak tadilat ve bakım işlerinin aşırı bir gider gerektirmemesi. Koşul sağlandığında ayıplı konut edinen kişi, masrafların tamamı yükleniciye ait olmak üzere taşınmazda bakım ve onarım yapılmasını isteyebilir.
Yüklenicinin üstlendiği onarım ve bakım imalatlarının da mevzuata uygun biçimde tamamlanması gerekir. Aksi halde bu imalatlar bakımından yüklenicinin ayıba karşı sorumluluğu yeniden gündeme gelir.
Müteahhit Mağduru Arsa Sahiplerinin Başvurabileceği Yollar
Yukarıda aktarıldığı üzere satın alınan konutun ayıplı olması yükleniciyi hukuken sorumlu kıldığından, alıcı taraf zararını yargı yoluyla talep edebilir.
Ayıptan doğan bu sorumluluk, arsa payı karşılığı kurulan inşaat sözleşmeleri bakımından da geçerlidir. İnşaat sürerken yüklenicinin ayıplı bir yapı meydana getirdiği anlaşılırsa durum gecikmeksizin ihtar edilmeli ve hukuki yollara başvurulmalıdır. Bu aşamada, imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi de gündeme gelebilir. Konunun ayrıntısı için Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi başlıklı çalışmaya bakılabilir.
Ayıpların ancak yapı tamamlandıktan sonra fark edildiği hallerde ise arsa sahipleri öncelikle bir ihtarla zararlarının karşılanmasını isteyebilir; bu yoldan sonuç alınamazsa ayıplı konut davası açarak zararlarını yargı önünde tazmin ettirebilirler.
Ayıplı Taşınmaz Uyuşmazlıklarında Zamanaşımı
Ayıplı taşınmaz satışında zamanaşımı, hem Türk Borçlar Kanunu'nda hem de Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'da ayrı ayrı ele alınmıştır.
Borçlar Kanunu'ndaki düzenlemeye göre satılanın ayıbından doğan sorumluluğa ilişkin davalar, ayıp daha sonra ortaya çıkmış olsa dahi, satılanın alıcıya devrinden itibaren iki yıl geçmekle zamanaşımına uğrar. Bununla birlikte yüklenicinin, devir sırasındaki ayıp bakımından ağır kusuru bulunuyorsa iki yıllık süreye dayanma imkânı ortadan kalkar.
Genel kural bu olmakla birlikte, taşınmazın tüketici işlemi kapsamında edinildiği hallerde uyuşmazlığa Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun uygulanır ve bu kanundaki zamanaşımı rejimi geçerli olur. Anılan kanun, Borçlar Kanunu'ndaki düzenlemeyi esas itibarıyla benimsemiş; ancak konut veya tatil amacıyla edinilen taşınmazlar bakımından üst sınırı 5 yıla çıkarmıştır.
Dolayısıyla zamanaşımının hesabında uyuşmazlığın niteliği belirleyicidir: tüketiciler tarafından satın alınan konutlarda yüklenicinin ayıptan doğan sorumluluğu 5 yıllık zamanaşımına tabidir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Ayıplı konut nedeniyle yükleniciye yöneltilecek tazminat talebinde görev, uyuşmazlığın türüne göre belirlenir. Tüketiciler tarafından edinilen konutlarda görevli yargı yeri Tüketici Mahkemeleridir. Taşınmazın ticari amaçla satın alındığı hallerde ise 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu uyarınca görev Ticaret Mahkemelerine aittir.
Yetki bakımından 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu ölçü alınır; ayıplı konut nedeniyle açılan tazminat davalarında genel yetki kuralı gereği borçlunun bulunduğu yer mahkemesi yetkili sayılır. Tüketicinin açacağı davalarda ise arabuluculuğa başvurulmuş olması dava şartıdır. Bu konuda Tüketici Davalarında Zorunlu Arabuluculuk başlıklı çalışma incelenebilir.
Independent Legal Değerlendirmesi
Ayıplı konut dosyalarında sonucu belirleyen iki teknik başlık öne çıkar: ayıbın gizli mi açık mı olduğu ve zamanaşımının hangi rejime göre hesaplanacağı. Açık ayıplarda gözden geçirme ve bildirim külfetinin zamanında yerine getirilmemesi, esasa ilişkin haklı bir talebi dahi işlevsiz bırakabilir. Buna karşılık gizli ayıplarda sürenin başlangıcı eksikliğin fark edildiği ana bağlandığından, bu anın belgelenmesi dosyanın kaderini doğrudan etkiler.
Tazminat talebinin miktarı bakımından ise bilirkişi incelemesi belirleyicidir. Ayıp nedeniyle taşınmazın değerinde meydana gelen azalmanın ve alıcının katlandığı ek masrafların ayrı kalemler halinde ortaya konması, talebin karşılıksız kalmaması açısından önem taşır.
Somut bir uyuşmazlıkta öncelik verilmesi gereken hususlar şunlardır:
- Ayıbın hukuki mi yoksa fiziki mi olduğunun, iskân ve ruhsat kayıtları üzerinden netleştirilmesi
- Teslim tarihinin ve ayıbın öğrenildiği anın yazılı delillerle sabitlenmesi
- Altı aylık karineden yararlanılıp yararlanılamayacağının değerlendirilmesi
- Konut ve tatil amaçlı taşınmazlarda 5 yıllık üst sürenin işleyişinin takibi
- Bedelde indirim ile ek zarar kalemlerinin dilekçede ayrı ayrı talep edilmesi
- Dava öncesi zorunlu arabuluculuk aşamasının usulüne uygun tamamlanması
Independent Legal, ayıplı konut ve inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda ihtar aşamasından yargılamanın sonuçlanmasına kadar danışmanlık ve dava takibi hizmeti vermektedir.