Taşınmaz zilyetliğine yönelen haksız el atmaların yargı yoluna gitmeden idari kararla giderilmesine olanak tanıyan özel düzenleme, 3091 Sayılı Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanun'dur. Kaymakamlıklar ve valilikler, bu Kanun uyarınca yürüttükleri inceleme sonucunda taşınmaz üzerindeki fiili el atmanın giderilmesine ve işgalin sonlandırılmasına hükmedebilmektedir.
Sınırın kaydırılması, taşınmazdan yararlanmanın engellenmesi, haksız işgal, paydaşlar arasındaki fiili kullanım çekişmeleri ve ecrimisil uyuşmazlıklarıyla bağlantılı el atmalar bakımından bu Kanun, uygulamada hızlı işleyen bir koruma aracı işlevi görmektedir.
Aşağıda Kanunun hangi koşullarda uygulandığını, başvurunun nasıl yapıldığını, mülki idare amirinin yürüttüğü inceleme aşamalarını, verilen kararların nasıl hayata geçirildiğini ve bu kararlara karşı hangi yargı yollarının açık olduğunu ayrıntılı biçimde ele alıyoruz.
3091 Sayılı Kanun Ne Getirir?
Söz konusu Kanun, taşınmazlara yönelen haksız fiili el atmaların idari yoldan ve süratle giderilmesini amaçlayan özel bir düzenlemedir. Zilyetliğe yapılan haksız müdahalenin kaldırılması için kaymakamlık ya da valiliğe başvurulması mümkündür.
Düzenlemenin temel hedefi, taşınmaz üzerindeki fiili hâkimiyetin korunması ve kamu düzeninin sürdürülmesidir. Uzun sürebilen yargılamaların sonucu beklenmeksizin, idari makamlar eliyle müdahalenin kısa sürede sonlandırılması amaçlanır.
Ne var ki bu mekanizma yalnızca fiili el atmaların önlenmesine hizmet eder; mülkiyetin kime ait olduğunun kesin biçimde saptanması ya da ayni hak çekişmelerinin esastan çözülmesi Kanunun konusu dışındadır.
İdari Korumanın Kapsamı
Kanun kapsamında; taşınmaza zorla girilmesi, sınırların ihlal edilmesi, fiili el atma gerçekleştirilmesi, taşınmazdan yararlanmanın engellenmesi ve taşınmazın haksız biçimde işgal edilmesi gibi hallerde idari başvuru yoluna gidilebilmektedir.
Düzenleme, taşınmaz üzerindeki fiili hâkimiyeti esas aldığından başvurucunun malik sıfatını taşıması aranmaz. Belirli koşullarla mirasçılar, paydaşlar, kamu kurumları ve zilyetler de başvuru yapabilmektedir.
Adli Yollarla İlişkisi
Bu Kanun çerçevesinde yürütülen idari süreç, adli yargıda açılabilecek zilyetlik ve ayni hak davalarından bağımsız, kendi başına işleyen bir koruma yoludur.
İşgal ve Müdahale Kavramları
Haksız işgal, taşınmazın malikinin veya zilyedinin rızası olmaksızın ve herhangi bir hukuki yetkiye dayanmaksızın fiilen ele geçirilmesi ya da kullanılmasıdır. Kanunun uygulanması bakımından belirleyici olan, el atmanın fiili nitelik taşıması ve hukuka aykırı olmasıdır.
Fiili El Atma Halleri
Fiili el atma, taşınmaz üzerindeki kullanım veya zilyetlik hakkını doğrudan etkileyen her türlü fiziksel müdahaleyi kapsar. Uygulamada bu başlık altında değerlendirilen davranışlar arasında kullanım alanının işgal edilmesi, taşınmaz üzerine engel ya da yapı konulması, yolun kapatılması, sınırın ihlal edilmesi ve taşınmaza girilmesi sayılabilir. Bu tür müdahalelerin idari makamlarca mahallinde yapılacak araştırmayla saptanması mümkündür.
Taşınmazdan Yararlanmanın Engellenmesi
Taşınmaza doğrudan el atılmamış olsa bile, ondan yararlanmanın fiilen imkânsız hale getirilmesi de Kanun kapsamına girebilir. Ortak kullanım alanlarının kapatılması, tarımsal faaliyetin sürdürülmesine engel olunması, ulaşımı sağlayan yolun kapatılması ve taşınmaza girişin önlenmesi bu nitelikteki davranışlara örnek gösterilebilir.
Kamu Taşınmazları ile Özel Mülkiyet Ayrımı
Kanun, yalnızca özel mülkiyete tabi taşınmazlar bakımından değil, belirli kamu taşınmazları bakımından da uygulanabilir.
Kamu kurumlarının mülkiyetindeki yerler, kışlaklar ve yaylaklar, mera alanları ile devletin hüküm ve tasarrufu altındaki taşınmazlar için de idari müdahale mekanizması işletilebilmektedir.
Paylı ve Elbirliği Mülkiyetinde Kullanım Çekişmesi
Paylı ya da elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazlarda paydaşlar arasında fiili kullanıma dair anlaşmazlıklar sıkça doğar. Ortak alanların kapatılması, diğer paydaşların yararlanmasının engellenmesi ve bir paydaşın taşınmazın bütününü kullanması bu çekişmelerin başlıcalarıdır.
Böyle hallerde olayın koşullarına göre Kanun kapsamında başvuru yapılabilir. Ancak paydaşlar arasındaki uyuşmazlıklarda idare, mülkiyet ilişkisini değil taşınmaz üzerindeki fiili zilyetlik durumunu esas alır.
Uygulama Koşulları
İdarenin müdahalenin önlenmesine karar verebilmesi, Kanunda öngörülen koşulların bir arada gerçekleşmesine bağlıdır. Bu koşullardan birinin eksikliği halinde başvuru reddedilebilir.
Taşınmaza Fiili Bir El Atmanın Bulunması
Kanunun işletilebilmesi için her şeyden önce taşınmaza yönelmiş fiili bir müdahalenin varlığı aranır. Taşınmaz üzerine engel veya yapı konulması, sınırın ihlal edilmesi, kullanımın engellenmesi ve taşınmazın işgal edilmesi bu nitelikte müdahaleler sayılır. Buna karşılık soyut nitelikteki hak iddiaları tek başına Kanunun uygulanması için yeterli görülmez.
Müdahalenin Haksız Nitelik Taşıması
Fiili el atmanın ayrıca hukuka aykırı olması gerekir. Müdahale zilyetliği fiilen ihlal ediyorsa, herhangi bir mahkeme kararına veya hukuki yetkiye dayanmıyorsa ve malik ya da zilyedin rızası bulunmuyorsa haksızlık koşulunun gerçekleştiği kabul edilir.
Başvurucunun Zilyet veya Hak Sahibi Olması
Başvuruda bulunabilmek için kişinin taşınmaz üzerinde korunmaya değer bir zilyetlik ya da hak sahipliği ilişkisi bulunmalıdır. Kamu kurumları, mirasçılar, paydaşlar, fiili zilyetler ve malikler belirli koşullar altında bu yola başvurabilir. İdare değerlendirmesini yaparken özellikle taşınmaz üzerindeki fiili kullanım ve hâkimiyet durumunu göz önünde tutar.
Süre Koşulu
Kanun kapsamındaki başvurular süreye bağlanmıştır. Buna göre başvurunun, müdahalenin öğrenildiği tarihten itibaren altmış gün içinde ve her halde müdahalenin gerçekleştiği tarihten itibaren bir yıl içinde yapılması gerekir. Bu sürelerin kaçırılması halinde idari başvuru yolundan yararlanmak mümkün olmayabilir.
Taşınmazın Kanun Kapsamına Girmesi
Müdahaleye konu yerin, Kanunun kapsamına giren bir taşınmaz niteliği taşıması gerekir. Kamu kurumlarına ait taşınmazlar, kışlaklar ile yaylaklar ve meralar, devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler ve özel mülkiyete tabi taşınmazlar belirli koşullarla bu kapsamda değerlendirilebilir.
Uyuşmazlığın Adli Yargıda Derdest Olmaması
İdari müdahalenin işletilebilmesi için aynı taşınmaz ve aynı el atmaya ilişkin olarak adli yargıda görülmekte olan bir müdahalenin men'i davasının bulunmaması gerekir. Taraflar arasında kullanım hakkı, el atmanın önlenmesi, zilyetlik veya mülkiyet konularında derdest bir dava varsa, idarenin Kanun kapsamında işlem tesis etmesi kural olarak mümkün değildir.
Bunun nedeni açıktır: Kanun, ayni hak uyuşmazlıklarını esastan çözen bir yargılama yolu değil; zilyetliğe yönelen fiili müdahalelerin idari yoldan hızla giderilmesini sağlayan özel bir koruma aracıdır.
Başvuru Hakkı Kimlere Tanınmıştır?
Haksız müdahalenin önlenmesini isteyebilmek için başvurucunun taşınmaz üzerinde korunmaya değer bir zilyetlik veya hak sahipliği ilişkisine sahip olması aranır.
Malikler
Taşınmazın tapu maliki konumundaki kişiler, taşınmaza yönelen fiili el atma veya haksız işgalin giderilmesi için Kanun kapsamında başvurabilirler.
Taşınmazın izinsiz kullanılması, işgale uğraması ya da kullanımın engellenmesi hallerinde malik sıfatına dayanılarak idari koruma istenebilir.
Zilyetler
Kanun mülkiyetin yanı sıra zilyetliği de koruma altına aldığından, taşınmaz üzerinde fiili hâkimiyet kuran kişiler de belirli koşullarla başvuru hakkına sahiptir.
Uzun süredir taşınmaz üzerinde hâkimiyet kurmuş zilyetler, taşınmazı fiilen kullananlar ve kiracılar müdahalenin önlenmesini talep edebilirler.
Paydaşlar
Paylı veya elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazlarda paydaşlar da koşulları oluştuğunda başvuruda bulunabilir.
Uygulamada en sık karşılaşılan durum, bir paydaşın ortak alanları kapatması, taşınmazın bütününü fiilen işgal etmesi ya da diğer paydaşların kullanım hakkını tamamen ortadan kaldırmasıdır. İdare bu tür başvurularda fiili kullanım ve zilyetlik durumunu değerlendirir.
Kamu Kurumları
Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler ile kamu kurumlarının mülkiyetindeki taşınmazlar bakımından da ilgili idareler Kanun kapsamında başvuru yapabilir.
Kamu hizmetine ayrılmış alanlar, park ve yollar ile kışlak, yaylak ve meralara yönelen işgallerde bu yola sıkça başvurulmaktadır.
Başvuru Süreci
Haksız müdahalenin önlenmesi istemi, idari makamlara yapılacak başvuruyla başlar. Hangi mercinin görevli olacağı; taşınmazın hukuki statüsü, müdahalenin niteliği ve taşınmazın bulunduğu yer dikkate alınarak belirlenir.
Başvuru Mercileri
Başvurular, taşınmazın bulunduğu yerdeki mülki idare amirliğine yapılır. Buna göre istem valiliğe ya da kaymakamlığa iletilebilir. Yetkili mercinin hangisi olacağı, taşınmazın niteliğine ve bulunduğu yere göre saptanır.
İdari İnceleme Aşaması
Başvuru üzerine yetkili mülki idare amiri tarafından bir inceleme süreci başlatılır. Bu aşamada amaç; başvurucunun zilyetlik durumunun, el atmanın haksız nitelik taşıyıp taşımadığının ve taşınmaza yönelmiş fiili bir müdahalenin bulunup bulunmadığının ortaya konulmasıdır.
İdarenin yürüttüğü inceleme, mülkiyet uyuşmazlığının esasını çözmeye değil; taşınmaz üzerindeki fiili durumun ve müdahalenin varlığının saptanmasına yöneliktir.
Ön İnceleme İşlemleri
Başvurunun ardından ilk olarak usule uygunluk denetlenir. Bu çerçevede uyuşmazlığın adli yargıda derdest olup olmadığı, başvurucunun zilyetlik ya da hak sahipliği durumu, taşınmazın Kanun kapsamında bulunup bulunmadığı ve başvurunun süresi içinde yapılıp yapılmadığı incelenir. Usul koşullarının karşılanmaması halinde başvuru reddedilebilir.
Mahallinde Keşif ve Araştırma
İnceleme sürecinde çoğu zaman taşınmaz üzerinde yerinde bir araştırma yapılır. Bu araştırmada işgalin kapsamı, kullanımın biçimi, sınırların durumu, fiili müdahalenin varlığı ve taşınmazın mevcut kullanım hali tespit edilir. Gerekli görüldüğünde fotoğraflar, krokiler ve teknik tespitler de dosyaya eklenir.
Kolluk Araştırması
Kanunun uygulanmasında kolluk birimleri de sürece katılabilmektedir. Polis ya da jandarma tarafından müdahalenin niteliği, tarafların beyanları, taşınmaz üzerindeki kullanım ilişkisi ve olayın fiili durumu hakkında araştırma yapılabilir. Düzenlenen kolluk tutanakları, karar aşamasında önemli delil değeri taşır.
Tanık ve Delillerin Değerlendirilmesi
İnceleme sırasında tarafların ileri sürdüğü deliller ile tanık anlatımları da göz önünde bulundurulur. Taşınmazı kimin kullandığı, müdahalenin hangi tarihte gerçekleştiği, fiili hâkimiyetin kimde bulunduğu ve kullanımın ne kadar süredir devam ettiği noktalarında tanık beyanları uygulamada belirleyici olabilir. Bunların yanında fotoğraflar, vergi kayıtları, kira sözleşmeleri, tapu kayıtları ve diğer belgeler de değerlendirmeye alınır.
İdarenin Karar Aşaması
Araştırma ve inceleme tamamlandığında mülki idare amiri başvuru hakkında bir karar verir. İdare, başvurunun reddine hükmedebileceği gibi taşınmazın tahliyesine ya da müdahalenin kaldırılmasına da karar verebilir. Verilen karar idari işlem niteliğinde olup uygulanması gerektiğinde kolluk eliyle sağlanır. Ayrıca bu kararlara karşı idari yargıda iptal davası açılabilir.
Müdahalenin Önlenmesine İlişkin Kararlar
İnceleme sonucunda mülki idare amiri, taşınmaza yönelmiş bir müdahalenin bulunduğunu ve bunun haksız nitelik taşıdığını saptarsa müdahalenin önlenmesine ilişkin idari karar verebilir.
Bu kararlar, taşınmaz üzerindeki fiili hâkimiyeti korumaya yönelik idari işlemlerdir ve gerektiğinde kolluk kuvvetleri aracılığıyla uygulanır.
Müdahalenin Kaldırılması Kararı
İnceleme sonunda haksız bir el atmanın varlığı ortaya konulursa, müdahalenin kaldırılmasına hükmedilebilir.
Tahliye İşlemleri
Taşınmazın haksız biçimde işgal edildiğinin saptanması halinde işgalcinin taşınmazdan çıkarılmasına karar verilebilir. Tahliye, özellikle taşınmazın işgal edilmesi ve izinsiz kullanılması hallerinde uygulama alanı bulur.
Fiili Engellerin Ortadan Kaldırılması
Haksız müdahalenin giderilmesi amacıyla taşınmaz üzerindeki fiili engellerin kaldırılmasına yönelik işlemler de yapılabilir. Taşınmazın kullanımını engelleyen unsurların, girişi kapatan engellerin ve geçici nitelikteki yapıların kaldırılması bu kapsamda değerlendirilir.
Kararın Kolluk Eliyle Uygulanması
Verilen kararların hayata geçirilmesi gerektiğinde kolluk kuvvetleri devreye girer. Jandarma ya da polis birimleri aracılığıyla taşınmazın hak sahibine teslimi, müdahalenin kaldırılması ve tahliye işlemleri gerçekleştirilebilir. Kolluk, uygulama sırasında kamu düzeninin korunmasından da sorumludur.
Kararlara Karşı Başvurulabilecek Yollar
Valilik veya kaymakamlıkça verilen kararlar idari işlem niteliği taşıdığından yargısal denetime açıktır. Buna göre başvurunun reddine ya da müdahalenin önlenmesine ilişkin işlemlere karşı idari yargıda dava açılabilir.
İdari yargı mercileri özellikle idari incelemenin hukuka uygun yürütülüp yürütülmediğini, müdahalenin gerçekten var olup olmadığını, zilyetlik ilişkisini ve taşınmazın fiili kullanım durumunu denetleyebilmektedir.
İptal Davası
Kanun kapsamında verilen kararlara karşı idari yargıda iptal davası açılabilir. Bu davalarda idari işlemin amaç, konu, sebep, şekil ve yetki unsurları bakımından hukuka uygunluğu incelenir.
Uygulamada en sık ileri sürülen iddialar; taşınmazın adli yargıda dava konusu edilmiş olduğu, başvurunun süre yönünden hatalı değerlendirildiği ve ortada fiili bir müdahale bulunmadığı yönündedir.
Yürütmenin Durdurulması İstemi
Kararın uygulanması telafisi güç veya imkânsız zararlar doğuracaksa, iptal davasıyla birlikte yürütmenin durdurulması istenebilir. Taşınmaz kullanımının sona erdirilmesi, fiili müdahalenin kolluk eliyle giderilmesi ve tahliye işlemleri bakımından bu talep uygulamada özel bir önem taşır.
Mahkemenin yürütmeyi durdurabilmesi için işlemin açıkça hukuka aykırı olması ve uygulanması halinde telafisi güç bir zararın doğma ihtimalinin birlikte bulunması gerekir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kanun kapsamında tesis edilen idari işlemlere karşı açılacak davalarda görev İdare Mahkemesine aittir.
Yetki bakımından ise davaya, işlemi tesis eden kaymakamlık veya valiliğin bulunduğu yerdeki idare mahkemesi bakar.
Independent Legal Değerlendirmesi
3091 sayılı Kanun, hızı nedeniyle cazip görünse de kapsamı dardır ve yanlış tercih edildiğinde hak kaybına yol açabilir. İdare yalnızca fiili durumu inceler; mülkiyet tartışmasına girmez. Bu nedenle uyuşmazlığın özünde bir ayni hak çekişmesi bulunuyorsa, idari başvuru geçici bir rahatlama sağlasa dahi kalıcı çözüm adli yargıdan geçecektir.
Süre koşulu ise uygulamada en sık gözden kaçan noktadır. Altmış günlük öğrenme süresi ile müdahale tarihinden itibaren işleyen bir yıllık süre birlikte değerlendirilmeli, süreklilik gösteren müdahalelerde başlangıç anı özenle belirlenmelidir.
Somut bir olayda şu hususlar önceden ele alınmalıdır:
- Müdahalenin öğrenildiği tarihin, sürelerin hesaplanabilmesi için belgeye bağlanması
- Aynı taşınmaz ve aynı müdahale bakımından adli yargıda derdest dava bulunup bulunmadığının denetlenmesi
- Zilyetliğin sürekliliğini gösteren kayıtların başvuru dosyasına baştan eklenmesi
- Mahallinde yapılacak inceleme öncesinde sınır ve kullanım durumunun fotoğraf ve krokilerle tespiti
- Aleyhe karar ihtimaline karşı iptal davası ve yürütmenin durdurulması takviminin önceden planlanması
- Paydaşlar arasındaki uyuşmazlıklarda idari yolun mu yoksa ortaklığın giderilmesi ve el atmanın önlenmesi yollarının mı daha elverişli olduğunun karşılaştırılması
Independent Legal, taşınmaz zilyetliğine yönelen müdahalelerde idari başvuru sürecinin yürütülmesi ve mülki amir kararlarına karşı idari yargı yollarının takibi konusunda hizmet vermektedir.